Húsnæðið okkar og hagstjórnin

Við Íslendingar erum alls ekki þeir einu sem hafa orðið vitni að því að húsnæði hækki mjög mikið í verði á síðustu árum. Sama hefur til dæmis gerst í Bandaríkjunum og Bretlandi. Hækkunin hjá okkur var reyndar nokkuð sérstök því hún var að stórum hluta komin til vegna þess að það varð grundvallarbreyting á því hvernig húsnæðiskaup voru fjármögnuð.

Það er því áhugavert fyrir okkur að skoða hvað gerðist á húsnæðismarkaðinum í Bretlandi. Þar hafði húsnæðisverð hækkað mjög mikið. Á milli 2003 og 2004 hækkaði húsnæðisverð um 22% sem er mikil hækkun. En frá miðju ári 2004 fram á mitt ár 2005 hækkaði það einungis um 2%. Á sama tíma dró einnig mjög úr einkaneyslu; hún óx um rúmt prósent en að öllu jöfnu vex hún um 3% á ári í Bretlandi. Eftir þessa kærkomnu kælingu hefur vöxturinn aftur tekið við sér og ágætt jafnvægi virðist nú vera á húsnæðismarkaðinum í Bretlandi.

Við hljótum að velta því fyrir okkur hvort þessi saga geti endurtekið sig hér hjá okkur. Það væri óskandi en það er rétt að hafa í huga að töluverður munur er á markaðinum á Íslandi og í Bretlandi. Hann felst fyrst og fremst í því að í Bretlandi eru vextir á húsnæðislánum breytilegir en ekki fastir eins og hér á landi og reyndar einnig í nokkrum mæli í Bandaríkjunum. Vaxtabreytingar Seðlabankans breska hafa því miklu meiri áhrif á þá sem þurfa að borga af húsnæðislánum heldur en gerist hér á landi. Sem dæmi má taka að ef vextir hækka úr 3% í 6% í Bretlandi þá hækkar jafnvirði 50.000 króna vaxtabyrði á mánuði í 100.000 krónur.

Slík vaxtahækkun bítur hratt í. Fastir vextir á húsnæðislánum á Íslandi gefa allt aðra niðurstöðu því vextirnir á lánunum breytast ekki þó vextir Seðlabankans hækki. Verðbólgan hefur vissulega áhrif á greiðslubyrði húsnæðislánanna, 10% verðbólga hækkar 50.000 króna mánaðarlega greiðslu um 5.000 krónur. En það þarf mjög mikla verðbólgu á Íslandi til þess að ná fram sambærilegum áhrifum og þeim sem felast í hækkun vaxta úr til dæmis 3% í 6% í Bretlandi. Þess vegna þarf Seðlabankinn breski ekki að hækka vexti mikið til þess að hafa veruleg áhrif á einkaneyslu.

Ég hef bent á það áður að sennilega hefði Seðlabankinn ekki átt að reyna að berjast svo kröftuglega með vaxtahækkunum gegn hækkun á húsnæðisverði. Í fyrsta lagi varð sú hækkun mikið til vegna breytinga á því hvernig við fjármögnum húsnæðiskaupin okkar og í öðru lagi er frekar veikt samband á milli hækkunar á fasteignum annars vegar og aukningar á einkaneyslu hins vegar. Of háir vextir leiddu til þess að peningar streymdu inn í landið, krónan varð of sterk, einkaneysla og innflutningur jókst og íslensk fyrirtæki tóku erlend lán í ríkum mæli til að sleppa við vextina á krónunni. Síðan þegar krónan féll og verðbólga vegna gengisfellingar gerði vart við sig hækkaði Seðlabankinn vextina enn meir.

Nú er reyndar svo komið að útlendingar eiga hér skuldabréf að verðmæti að minnsta kosti 300 milljarðar og vaxtamunurinn á milli Íslands og útlanda er um 10%. Það þýðir að 30 milljarðar fara aukalega út úr hagkerfinu okkar á hverju ári, aðeins í vaxtagreiðslur til útlendinga. Mér finnst það nokkuð mikið, það erum við, íslenskir lántakendur, sem borgum þetta á endanum.

Vandinn sem við eigum við að glíma í hagstjórninni er tvíþættur. Annars vegar er mjög erfitt að nota ríkisútgjöld til að draga úr hagsveiflum, meðal annars vegna þess að stærstur hluti ríkisútgjalda er laun vegna þjónustu sem erfitt er að draga úr svo nokkru nemi til þess að mæta tímabundinni þenslu í hagkerfinu, ef á annað borð er pólitískur vilji til þess að draga úr þjónustu hins opinbera. Hins vegar er vandi Seðlabankans sá að stýrivextirnir hafa afar takmörkuð áhrif á skuldir vegna húsnæðis og þær skuldir eru stærsti hluti skulda heimilanna. Vextir Seðlabankans hafa fyrst og fremst áhrif á gengið, vextirnir virðast fyrst og síðast nýtast til þessa að halda gengi krónunnar sterku. Það er tómt mál að tala um að afnema núna verðtryggingu og notkun fastra vaxta í húsnæðisviðskiptum. En ég tel að við verðum að nota tækifærið þegar um hægist, verðbólga og vextir komin á svipað ról og gerist í löndunum í kring um okkur, og endurskoða notkun verðtryggingar og fastra vaxta.

Það gengur ekki að eina virka hagstjórnartækið í landinu sé samband gengis og vaxta. Stýrivextir Seðlabankans verða að virka betur en raun hefur verið á.

Vextir Seðlabankans hafa fyrst og fremst áhrif á gengið, vextirnir virðast fyrst og síðast nýtast til þessa að halda gengi krónunnar sterku.