Enginn þarf að vera giftur lánunum sínum út láns­tímann

Við vonum að þessi lesning sé upplýsandi og varpi ljósi á einhverjar af þeim lausnum, ráðum og verkfærum sem þú getur notað til að hafa yfirsýn yfir lánamál þín.

Við byrjum á að lýsa vandamálinu. Svo tökum við einn möguleika sem dæmi. Í lokin erum við með hollar hugmyndir til að hafa á bak við eyrum meðan þú ert á húsnæðislánamarkaðnum.

Hvert er vandamálið?

Ef við byrjum á byrjuninni þá hafa stýrivextir haldist í 9,25% í rúmlega heilt ár. Greiningaraðilar eru frekar svartsýnir á að vaxtarstigið muni lækka á næstunni. Það er þungur baggi í heimilisfjármálum margra því húsnæðislánavextir verða fyrir beinum áhrifum af stýrivöxtum.

Lánveitendur á húsnæðislánamarkaði eru til dæmis að bjóða óverðtryggða breytilega vexti frá 9,50% upp í 12,39% eftir veðrétti. Verðtryggðir breytilegir vextir eru á bilinu 3,04% upp í 5,89% eftir veðrétti en við það bætist svo verðbólga upp á 6% miðað við 17. september 2024 (sjá samanburðartöflu Aurbjargar á vöxtum húsnæðislána).

Þetta eru háar vaxtatölur miðað við meðalár. Í dag er mánaðarleg afborgun af 50 milljóna króna láni á 10,75% vöxtum um 580.000 kr. Til samanburðar myndi mánaðarleg afborgun af sömu lánsfjárhæð með 4,10% vöxtum (sem bauðst á húsnæðislánamarkaði í september 2020) vera lauslega kringum 300.000 kr.

Lántakendur á húsnæðislánamarkaði horfast í augu við þennan raunveruleika í dag. Hvort sem fastvaxtatímabil lánanna þeirra sé að klárast á þessu ári eða verið sé að taka ný lán, þá er ekki auðvelt að taka lán með þægilegri afborgunum og vonast til þess að sjá mikla eignamyndun.

Peningastefnunefnd Seðlabankans hefur tekið fram að starfsmenn hans sjái ekki vanskil vera að aukast. Forstjóri Motus svaraði því með að segja vanskil húsnæðislána væru ekki að aukast - en vanskil annarra reikninga væru að sjást í auknum mæli.

Það er algeng birtingarmynd þyngri róðurs í fjármálum heimilanna. Þá reyna heimilin í lengstu lög að standa við greiðslur húsnæðislána og fresta öðrum greiðslum; rafmagni, sjónvarpi, bifreiðagjöldum og fleiru. Slík staða er ekki góð, því við það hleðst vanskilakostnaður upp sem getur ansi fljótt orðið að stórum snjóbolta sem rennur niður hlíðina.

Hvað er þá til ráða?

Til að forðast fyrrnefndar aðstæður hafa sum heimili skoðað endurfjármögnun húsnæðislána. Með því er átt við að sótt er um ný lán með öðrum lánaskilyrðum og þau eldri greidd upp.

Eitt dæmi þess er ef fjölskylda er með svo háa greiðslubyrði húsnæðisláns að lítið er eftir hver mánaðamót og hætta er á vanskilum. Slíkt hefur sést í heimabönkum margra sem eru með óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum. Einn möguleiki út úr þessari stöðu er að endurfjármagna - til skamms tíma - yfir í verðtryggt lán. Verðtryggðu lánin eru með lægri afborgun en á móti er minni eignamyndun þegar verðbólga er há.

Áður en rökræðan hefst um hve góð eða slæm verðtryggð lán eru, þá skal endurtekið að þetta getur verið tímabundin ráðstöfun. Þegar viðrar betur í fjármálum síðar með lægri vöxtum og lægri verðbólgu, þá er aftur hægt að endurfjármagna og færa sig í lán sem eru með hærri mánaðarlegri greiðslu og jafnframt líka hærri eignamyndun. Það er með öðrum orðum hægt að líta á þetta sem millibilsástand, skárri kost en að lenda í vanskilum.

En hvað kostar að endurfjármagna lán?

Þetta þarf ekki að vera flókinn útreikningur. Lántökugjald kemur fram hjá öllum bankastofnunum á samanburðarsíðu Aurbjargar. Einnig má taka fram að einungis er uppgreiðslugjald á sumum fastvaxtalánum en ekki af lánum með breytilegum vöxtum. Uppgreiðslugjald þessara fastvaxtalána er „0,2% af lánsfjárhæð fyrir hvert ár sem er eftir af fastvaxtatímabilinu“.

Ef þrjú ár eru eftir þar til vextir losna, þá er uppgreiðslugjaldið 0,2% + 0,2% +0,2% = 0,6%. Ef höfuðstóll fastvaxtalánsins stendur í 30 milljónum, þá er uppgreiðslugjaldið 180.000 kr. Það kann að vera há upphæð en vanskilakostnaður vegna húsnæðislána eða annara heimilisreikninga getur fljótt orðið hærri en sá lántökukostnaður.

Smellið á myndina til að fá hana í betri upplausn.

Hvar er svo hægt að finna út hvaða lán eru í boði?

Svarið við þessu er sem betur fer einfalt. Þrátt fyrir að lánastofnanir birti bara þau lán sem þau bjóða, þá er líka hægt að leita eftir öllum lánum á einum stað. Húsnæðislánareiknir Aurbjargar getur kallað eftir öllum húsnæðislánamöguleikum eftir upphæð láns, kaupverði fasteignar, lánstíma í árum og eiginfjárhlutfalli. Aurbjörg býður líka notendum sínum að skrá lánin sín og láta Lánskjaravakt Aurbjargar bera þitt lán saman við öll önnur lán á lánamarkaðnum með það að markmiði að sýna þér aðra lánsmöguleika sem gætu borið lægri mánaðarlega greiðslu eða lægri heildargreiðslu.

Hollar hugmyndir:

• Fylgstu með greiðslum húsnæðislána í bankanum þínum.
• Skoðaðu um hver mánaðamót hve mikið þú borgar í vexti og hve mikið fer í afborgun.
• Þekktu hvort lánið þitt sé verðtryggt eða óverðtryggt.
• Þekktu hvort lánið þitt sé með föstum vöxtum eða breytilegum vöxtum.
• Hafðu í huga að almennur greiðandi er farinn að endurfjármagna húsnæðislánin sín oftar yfir lánstímann.
• Enginn þarf að vera giftur lánunum sínum út lánstímann.
• Stundum á lífsleiðinni er gott að vera með lágar afborganir, minni eignamyndun en öruggt húsnæði.
• Stundum er gott að vera með háar afborganir og meiri eignamyndun.
• Hafðu aðgang að verkfærum sem hjálpa þér að fá yfirsýn á lánamarkaði með tilliti til afborgana og heildargreiðslna. Við mælum svo sannarlega með Húsnæðislánareikninum og Lánskjaravaktinni.

Hlýjar kveður frá starfsfólki Aurbjargar.