Helstu hug­tök í fast­eigna­við­skiptum

Inngangur

Kaup á fasteign eru yfirleitt meðal stærstu fjárfestinga fólks á lífsleiðinni og oftar en ekki liggur aleiga fólks í fasteignum þeirra. Skiljanlegt er því að ýmsar vangaveltur, ágreiningsefni og margþætt lögfræðileg álitaefni komi upp við kaup og sölu á fasteignum. Samningar um fasteignakaup hafa mikla þýðingu hér á landi enda er algengt á Íslandi að einstaklingar eigi það húsnæði sem þeir búa í. Húseigendafélagið fær til sín fjölmarga félagsmenn á ári hverju sem þurfa aðstoð við kaup eða sölu fasteigna en í þessari grein verður gerð grein fyrir helstu hugtökum í fasteignaviðskiptum.

Hugtakið fasteign

Þegar hinn almenni borgari hugsar um hugtakið fasteign er heimili viðkomandi, hús, eða eignarhluti hans í fjöleignarhúsi eflaust það sem kemur fyrst upp í huga viðkomandi. Samkvæmt lögum um fasteignakaup hefur hugtakið þó töluvert rýmri merkingu en samkvæmt þeim er hugtakið fasteign afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Með fasteign er einnig átt við eignarhluta í húsi eða öðru mannvirki sem skiptist í fleiri en einn slíkan. Gilda lög um fasteignakaup um kaup á fasteignum að því leyti sem ekki er á annan veg mælt í lögum.

Kauptilboð

Þegar kaupandi hefur fundið þá eign sem hann vill gera tilboð í er ýmislegt sem hann þarf að hafa í huga. Mikilvægt er að kaupandi ígrundi hvort hann vilji gera tilboð í eign þar sem tilboð hans er bindandi um leið og það hefur borist seljanda. Hefðbundið er að kaupandi veiti seljanda hæfilegan frest til að gera upp hug sinn en algengt er að veita seljanda sólarhrings frest til þess að svara tilboðinu. Seljandi getur samþykkt tilboðið, hafnað því eða gert gagntilboð, en algengt er að nokkur tilboð fari kaupanda og seljanda á milli áður en aðilar ná samkomulagi. Þegar kauptilboð/gagntilboð hefur verið samþykkt er kominn á bindandi kaupsamningur sem hvorugur aðili getur losnað undan að vild. Þessi regla á sér þó mikilvægar undantekningar, sem felast í fyrirvörum sem settir eru í kauptilboðið sjálft.

Fyrirvari

Þrátt fyrir að tilboð kaupanda sé bindandi um leið og það hefur borist seljanda er þó algengt að kaupandi geri fyrirvara um t.d. vilyrði um lánveitingu. Er tilboð hans þá ekki bindandi fái hann ekki lán, heldur er það að jafnaði fallið niður. Sama gildir ef aðrir fyrirvarar ganga ekki eftir, stundum setur kaupandi t.d. fyrirvara um ástandsskoðun eða rakamælingu af hálfu fagaðila. Standist eignin ekki þær kröfur sem kaupandi áskilur er tilboðið að jafnaði fallið niður. Fyrirvari er þannig samningsbundinn undantekning frá meginreglunni um að samþykkt kauptilboð stofni til bindandi kaupsamnings. Sú skylda hvílir á þeim aðila sem setur fyrirvara, oftast kaupanda, að tilkynna gagnaðilanum um það innan umsamins frest að atvik hans hafi gengið eftir. Ef enginn sérstakur frestur er tilgreindur í samningum um hvenær fyrirvari skuli vera uppfylltur fellur kaupsamningur niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á, hafi atvik ekki gengið eftir.

Kaupsamningur

Þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð kaupanda, eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda skriflega er kominn á bindandi kaupsamningur. Í kjölfar þess eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Það er gert í skjali sem heitir kaupsamningur þó að kaupsamningur sé í raun kominn á. Eigi að bregða út af því kauptilboði sem samþykkt var þurfa báðir aðilar að samþykkja þá breytingu. Á kaupsamningi er yfirleitt tilgreint hvernig og á hvaða tíma eigi að greiða fyrir eignina sem og hvenær afsal skuli gefið út. Þá þarf að þinglýsa kaupsamningi. Þinglýsing felur í sér opinbera skráningu réttinda á eignum til þess að þau njóti réttarverndar gagnvart þriðja manni. Þinglýsing fer fram hjá sýslumanni.

Afhending

Um tímamark afhendingar er yfirleitt samið um í kaupsamningi. Við afhendingu skal seljandi hafa rýmt fasteignina og ræst. Áhættan af seldri fasteign flyst til kaupanda við afhendingu. Þegar áhætta af seldri fasteign hefur flust til kaupanda helst skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin rýrni, skemmist eða farist af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna. Ef seljandi getur ekki afhent fasteign á réttum tíma af ástæðum sem kaupanda er um að kenna ber kaupandi áhættu af fasteigninni frá þeim tíma sem hann gat fengið hana afhenta. Við afhendingu fasteignar færast réttindi og skyldur, þar á meðal tekjur og gjöld, frá seljanda til kaupanda. Þannig þarf kaupandi að greiða ýmis gjöld af fasteigninni eftir afhendingu á borð við fasteignagjöld, hita, rafmagn o.s.frv., en hirðir jafnframt þær tekjur sem eignin gefur, t.d. leigutekjur.

Afsal

Að lokum þarf að huga að afsali. Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda. Afsal er skrifleg yfirlýsing seljanda um að eignarrétti að tiltekinni fasteign sé afsalað til kaupandans og er undirritað við lokagreiðslu. Við afsal færist eignarrétturinn yfir á kaupandann. Það er engin föst regla um hversu löngu eftir afhendingu fasteignar aðilar rita undir afsal en yfirleitt gerist það um 45-60 dögum eftir afhendingu fasteignar. Fer þá jafnframt fram lokauppgjör milli kaupanda og seljanda, svokölluð „afsalsgreiðsla“. Þannig er ljóst að eignarréttur að fasteign færist í raun í stigum frá seljanda til kaupanda.

Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu.