Húsnæðismarkaðurinn er heimasmíðað helvíti

Það er svolítið lýsandi fyrir þorpið okkar að það er hvergi hægt að ganga að upplýsingum um skiptingu húsnæðismarkaðarins. Þú getur fengið upplýsingar um fjölda íbúða, skipt eftir fjölbýli og sérbýli, eftir sveitarfélögum, stærð og herbergjafjölda, eftir byggingarstigi og alls konar en þú getur ekki fengið upplýsingar um skiptingu eftir því hvort íbúarnir eiga húsnæðið sjálfir eða leigja það; og þá af hverjum og á hvaða kjörum. 

Það er hægt að grafa þetta upp á mörgum stöðum og koma með nokkuð raunsanna heildarmynd en svona upplýsingar liggja hvergi fyrir hjá stjórnvöldum. Sem þó segjast vera að móta húsnæðisstefnu. Það verður þá líklega ekki húsnæðisstefna fyrir fólkið í húsunum; frekar stefna fyrir verktakafyrirtækin og lánastofnanirnar sem lána þeim og keyra áfram kaup einstaklinga á framleiðslu verktaka.

Ef húsnæðismarkaðurinn er í steik verður allt í steik

Íslensk stjórnvöld líta á húsnæði sem byggingariðnað og fasteignaviðskipti fyrst og fremst, en síður sem lífsnauðsyn fyrir íbúana. Og enn síður sem grunninn undir allri velsæld og velferðarþjónustu.

Það er löngu viðurkennd staðreynd að húsnæðismál eru forsenda allrar velferðar. Það skiptir engu hversu mikið þú hleður upp af velferðarprógrömmum, hversu mikið þú styður við þau sem eru tekjulág og hjálparþurfi; ef húsnæðismarkaðurinn er í steik verður allt í steik.

Fyrir fátækt fólk og fólk með um og undir meðaltekjum, eru húsnæðismálin allt sem skiptir máli. Ekki bókstaflega til eilífðarnóns, en þannig er það í dag. Það er algjört frumskilyrði fyrir hagsæld þessara hópa að húsnæðiskreppan verði kæfð. Á meðan að óöryggi og allt of hár húsnæðiskostnaður grefur undan lífskjörum fólks skiptir í raun engu hvort það fær hærri laun, greiðir lægri skatta eða fær hærri barnabætur; það hefur sýnt sig að húsnæðismarkaðurinn étur þetta upp í hærra leiguverði og kaupverði íbúða.

Húsnæðismál eru stærsta réttlætismál á Íslandi í dag. Stórtækar aðgerðir í húsnæðismálum eru mikilvægustu skrefin í átt að jöfnuði og öryggi almennings. Þannig er það bara.

Óhagnaðardrifin hluti húsnæðismarkaðar 8,4 prósent

En hvernig lítur húsnæðismarkaðurinn út?

Ef ég má nota rúnnaðar tölur þá eru um 145 þúsund íbúðir í landinu. Hluti þeirra eru ekki á almennum húsnæðismarkaði heldur eru leigðar út til ferðamanna. Á móti koma íbúðir í ósamþykktu húsnæði. Við skulum núlla þetta út og halda okkur við áður nefnda tölur; 145 þúsund íbúðir sem fólk býr í á Íslandi.

Af þessum íbúðum eru um 5.400 íbúðir innan félagslega kerfisins sem sveitarfélögin reka, eða 3,7% af heildinni. Þar inn í eru íbúðir leigðar fátækum, öldruðum og fötluðum. Þetta er allur opinberi félagslegi húsnæðismarkaðurinn hérlendis. Það þarf að ferðast nánast heiminn á enda til að finna minni kjarna félagslegs húsnæðismarkaðar.

Næsti hringur eru námsmannaíbúðir, íbúðir í eigu Brynju, húsnæðisfélags öryrkja, Bjargs byggingafélags verkalýðsins og íbúðir ýmissa félagssamtaka, starfsmannaíbúðir og annað húsnæði sem flokka má sem öruggt og sem oft er niðurgreitt með einhverjum hætti og varið fyrir markaðssveiflum á húsnæðis- og fjármagnsmarkaði. Samtals eru þessar íbúðir um 3.900 á landinu eða 2,7% af heildinni.

Samanlagt eru þá félagslegar íbúðir um 9.300 eða 6,4% af heildinni.

Í næsta hring eru búseturéttaríbúðir, bæði almennar og þær sem aðeins aldraðir hafa rétt á. Þetta er öruggt húsnæði en nokkru dýrara en það sem er í innri hringjunum þar sem bygging þeirra og rekstur nýtur minni niðurgreiðslna á lóðum, lakari vaxtakjara en sveitarfélögin njóta og byggingarkostnaður er greiddur upp á skemmri tíma. Svona búseturéttaríbúðir eru um 2.900 á landi og eru 2,0% af heildinni.

Og þá er talinn upp sá hluti húsnæðismarkaðarins sem er óhagnaðardrifinn. Þetta eru samtals 12.200 íbúðir af 145 þúsund eða 8,4% af öllu húsnæði. Restin er á hagnaðardrifnum leigumarkaði og í einkaeigu.

Húsnæðiskreppan helsta vandamál samfélagsins

Áður en við skoðum hvernig sá markaður skiptist skulum við rifja upp að húsnæði er grunnur allrar velferðar. Lágtekjufólk sem ekki nýtur aðgengis að öruggu og ódýru húsnæði er klemmt á milli lágra tekna og hárrar húsaleigu. En hvað er sá hópur stór? Dugar að 8,4% húsnæðis sé varið fyrir verstu markaðssveiflunum?

Í nýrri könnun Vörðu, rannsóknaseturs verkalýðsins, kom fram að fjórðungur vinnandi fólks á erfitt með að láta enda ná saman, á ekki fyrir öllum útgjöldum. Þarna er aðeins fjallað um fólk á vinnumarkaði. Fjórðungur af um 180 þúsund manns á vinnumarkaði er 45 þúsund manns með eða án atvinnu sem á erfitt með að ná endum saman.

Ofan á þetta bætast síðan námsmenn, sem margir lifa af lágum tekjum; öryrkjar, þar sem enn stærra hlutfall hefur mjög lágar tekjur; eftirlaunafólk, þar sem um 2/3 hafa lágar tekjur og um 1/3 býr við fátæktarkjör; fólk sem er tímabundið út af vinnumarkaði vegna veikinda; og aðrir hópar sem almennt hafa lægri tekjur en fólk á vinnumarkaði. Úr þessum hópum eru í það minnsta álíka stór hópur sem á erfitt með að ná endum saman, eða um 45 þúsund manns. Varlega má því reikna með að það séu um 90 þúsund manns á landinu, eða um 31,5% fullorðinna landsmanna, sem er í viðvarandi fjárhagsvanda.

Hagstofan spyr fólk stundum hvort það nái endum saman í heimilisrekstrinum. 

Síðast þegar stofnunin spurði, árið 2016, sögðust tæp 36% búa á heimili þar sem erfitt var að ná endum saman. 

19% sögðust búa á heimilum þar sem húsnæðiskostnaður væri mikil byrði en það hlutfall hafði lækkað úr 31% frá 2011.

En hvort sem við miðum við hlutfall þeirra sem eiga erfitt með að ná endum saman, 36%; áætlum fjölda fullorðinna í þeirri stöðu út frá könnunum, 31%; eða miðum við þau heimili sem búa við íþyngjandi húsnæðiskostnað, 19%; þá er ljóst að 8,4% húsnæðis varið fyrir markaðnum er allt of lágt hlutfall. Til að ná þeim sem búa við íþyngjandi húsnæðiskostnað inn í slíkt kerfi þyrfti að hækka hlutfallið upp í 27%. Og þar sem búseturéttaríbúðirnar eru ekki ódýrar, þá ætti þetta að gilda um hringinn fyrir innan þær, félagslega hlutann.

Ef við vildum bæta kjör allra sem eiga erfitt með að ná endum saman með því að útvega þeim öruggt og ódýrt húsnæði ætti markmiðið að vera að koma þessu hlutfalli upp 31-36%. Það er 6,4% í dag. Og má þá öllum vera ljóst að húsnæðiskreppan, skortur á húsnæði og allt of hár húsnæðiskostnaður, er líklega stærsta vandamál íslensks samfélags.

Fjárfestar hreinsuðu upp íbúðir sem fólk hafði misst

Snúum okkur þá að markaðnum eins og hann er. 8,4% búa í húsnæðis sem er að einhverju leyti varið fyrir grimmd markaðarins. Restin skiptist á milli leiguhúsnæðis á hagnaðardrifnum markaði, um 16.800 íbúðir eða 11,6% af heildinni og síðan 116 þúsund eignaríbúða, sem eru um 80% af markaðnum. Innan þessa síðasta hluta eru íbúðir sem aðrir en eigandinn býr í, en leigulaust.

Hinn almenni leigumarkaður skiptist þannig að um 4.000 íbúðir eru innan stórra hagnaðardrifinna leigufyrirtækja sem hér urðu til eftir Hrun, þegar fjárfestar hreinsuðu upp íbúðir sem fólk missti frá sér vegna tekjufalls og hækkunar skulda. Um 9.800 íbúðir eru síðan í eigu einstaklinga, hinna betur settu sem ávaxta sparnað sinn með því að kaupa íbúðir og leigja hinum lakar settu. Við þetta bætast síðan allt að 3.000 íbúðir, rými eða herbergi í ósamþykktu íbúðarhúsnæði.

Þegar túristabólan reis sem hæst voru yfir 4.000 íbúðir til leigu fyrir ferðafólk. Mikið af þeim íbúðum hefur komið inn á almennan leigumarkað eftir fall í komu ferðamanna til landsins, mest í skammtímaleigu. Reikna má með að stór hluti þeirra hrökkvi aftur til baka þegar ferðamenn fara að koma hingað aftur, að einhverju leyti næsta haust en í meira mæli á næsta ári og því þar næsta.

Leiguverð hækkaði stöðugt á hagnaðardrifna markaðinum frá 2011, en hægt hefur á skráðum hækkunum síðustu mánuði, bæði vegna innkomu Bjargs, og þar með hlutfallslega mikið af þinglýstum samningum með ódýrari leigu yfir skamman tíma; og vegna aukins framboðs á leiguhúsnæði vegna túristaíbúðanna sem bæst hafa við markaðinn. Því miður aðgreinir Þjóðskrá ekki þessa tvo markaði, þann félagslega og þann hagnaðardrifna, og því er í raun ekki hægt að fullyrða neitt um þróun leiguverðs á hagnaðardrifna markaðnum. Eldri samningar eru svo til allir vísitölubundnir svo þó að merkja megi smávægilega lækkun í þinglýstum nýjum samningum heldur húsaleiga meginþorra leigjenda áfram að hækka.

Þúsundir svínbeygðir ofan í fátækt

Kaup- og söluverð fasteigna hefur hækkað í efnahagslægðinni vegna kórónafaraldursins. Þrátt fyrir vaxtalækkun að undanförnu er því erfiðara fyrir fólk með lægri meðaltekjur að kaupa húsnæði. Ég rakti í grein hér á Vísi fyrir skömmu, Okrarar sjúga úr þér blóðið, hvernig algjör markaðsvæðing húsnæðis hefur leitt til hækkunar verðs langt umfram byggingarkostnað, verðlag og laun. Umbreytingin frá markaði þar sem einstaklingar byggðu, ýmist einir sér eða í samvinnufélögum með öðrum, þar sem verkamannabústaðir voru stórtækir í byggingu og önnur félagsleg byggingafélög, yfir í markað þar sem fyrst og fremst 3-4 verktakafyrirtæki drottna yfir öllu, hefur leitt til dýrari íbúða, offramboðs á íbúðum fyrir hin efnameiri en algjöran skort á íbúðum sem meginþorri almennings ræður við að kaupa.

Þetta ástand hefur magnað upp stéttaskiptingu. Hin tekjuminni horfa upp á ráðstöfunarfé sitt étast upp vegna sífellt hærri húsnæðiskostnaðar á meðan þau eignameiri sjá eignir sínar hækka sífellt í verði. Þessi munur er augljósastur meðal hinna yngri, því enn eymir af því hjá eldri kynslóðunum að þær höfðu aðgengi að skaplegra húsnæðiskerfi fyrir nokkrum áratugum.

Húsnæðisvandinn er því ekki aðeins að svínbeygja þúsundir ofan í fátækt og bjargarleysi og halda fólki frá því að geta stofnað eigin heimili, heldur er þessi vandi að slíta samfélagið í sundur. 

Kjör fólks á vinnumarkaði geta verið misjöfn en þegar staða á húsnæðismarkaði leggst ofan á þennan ójöfnuð, þá margfaldast hann og áhrifin stigmagnast. Góð staða á húsnæðismarkaði getur gert líf eins bærilegt á meðan annar með svipaðar tekjur lifir við fátækt og óöryggi vegna slæmrar stöðu á húsnæðismarkaði.

Stefnan sú að viðhalda vandanum

En hvað ber að gera?

Ég byrjaði að skrifa þessa grein til að benda á hversu veik sú stefna Reykjavíkurborgar er að merkja 25% af nýframkvæmdum óhagnaðardrifnum kostum, þ.e. félagslegu húsnæði, húsnæði fyrir námsmenn, aldraða, öryrkja og aðra slíka hópa, búseturéttaríbúðum, Bjargi og öðrum óhagnaðardrifnum leigufélögum.

Hlutfall slíkra íbúða er hærra í Reykjavík en á landinu öllu, líklega nærri 13%. Það er eftir sem áður allt of lágt, eins og fram kom hér að ofan í yfirferð um heimili í fjárhagsvanda. 25% er meira að segja alltaf lágt sem markmið og hvað þá sem markmið um hlut af nýbyggingum. Miðað við áætlað byggingamagn tekur það með þessu markmiði 75 ár að koma hlutfalli þessara íbúða upp í 20%. Og það mun auðvitað aldrei komast í 25%. Þrátt fyrir að auðvelt sé að halda því fram að markmiðið ætti að vera 33% hið minnsta.

Stefna Reykjavíkur er því ekki um að leysa húsnæðisvanda hinna lakar settu, sem er nota bene 1/3 landsmanna, heldur að viðhalda honum út öldina og langt inn í framtíðina. 

Stefnu sína réttlætir meirihlutinn í borginni með því að benda á að þetta sé skárra plan en það sem Garðabær vinnur eftir, bæjarfélag sem er rekið á sömu efnahagsstefnu og herforingjastjórn Pinochet notaðist við.

Reykjavíkurborg væri nær að líta til Vínarborgar þar sem meira en helmingur alls húsnæðis er ódýrt og öruggt, varið fyrir öfgafullum sveiflum húsnæðis- og fjármálamarkaðar. Ef við settum okkur slík markmið þá vantar nú þegar 20 þúsund slíkar íbúðir í Reykjavík, sem gerir markmið meirihlutans um 250-300 nýjar íbúðir á ári grátlega lágt.

Stefna meirihlutans afhjúpar að það er engin leið að leysa húsnæðiskreppuna innan markaðarins sem skapaði hana. Við leysum ekki vanda 1/3 landsmanna nema með því að ráðast í þjóðarátak til að drepa húsnæðiskreppuna.

Hvað gerðu Svíar?

Sögufrægasta átakið af þeirri tegund er milljónaverkefni Svía frá því fyrir hálfri öld. Markmiðið var að losa þjóðina úr helgreipum húsnæðiskreppu. Og þið getið spurt eldri Svía sem lifðu þennan tíma um áhrifin. Það var eins og skyndilega kæmi logn eftir óveður, var lýsing eins þeirra. Samfélag sem losnar úr viðjum nagandi húsnæðiskreppu blómstrar.

Byggðar voru í Svíþjóð milljón íbúðir á tíu árum. Miðað við mannfjölda í Svíþjóð á þeim árum og á Íslandi í dag jafngildir þetta um 45 þúsund íbúðum á Íslandi í dag. Það eru um 31% af núverandi íbúðamagni en 24% af magninu ef við leggjum þennan fjölda ofan á. 4.500 íbúðir inn í félagslegt kerfi fer nærri útreiknaðri íbúðaþörf á næstu árum, og er umfram reiknaða þörf innan fárra ára.

45 þúsund óhagnaðardrifnar íbúðir ofan á núverandi markað myndi færa þann hlut markaðarins úr 8,4% af heildinni í 30%. Þótt átakið sé stórt nær það ekki að koma hlutfalli þessarar tegundar húsnæðis undir það sem telja má lágmark. Það segir okkur hversu vondur húsnæðismarkaðurinn á Íslandi er og hversu illa hann þjónar almenningi.

En hvað myndi svona kosta? Samkvæmt vísitöluhúsi Hagstofunnar myndi það kosta um 970 milljarða króna að byggja 45 þúsund íbúðir sem eru 90 fermetrar að meðaltali án lóða og arðsemiskröfu verktaka. Þetta er rétt rúmlega helmingi meira en Samtök iðnaðarins reiknuðu út um daginn að væri vanræksluskuld okkar gagnvart innviðum samfélagsins; flugvöllum, höfnum, vegakerfi, fráveitum, hitaveitum vatnsveitum, raforkuvinnslu, -dreifing- og flutningi, fasteignum ríkis og sveitarfélaga og úrgangsmálum. Það ætti því ekki að koma neinum á óvart að kostnaðurinn við að lagfæra áratuga vanrækslu gagnvart réttlátum húsnæðismarkaði væri meira en tvöfalt hærri.

Allt eru þetta risaaðgerðir

Munurinn á húsnæðisátaki og innviðaátaki á borð við það sem Samtök iðnaðarins kynntu, er að húsnæðið ber tekjur, ýmist leigutekjur eða sölutekjur ef fólk vill setja hluta íbúðanna inn í lokað séreignakerfi. Ef við miðum við að opinberir aðilar myndu lána til verkefnisins 15% eiginfjárframlag væri álagið af verkefninu samkvæmt þessu um 15 milljarðar á ári. Restin er fjármögnunarsamningar gegn húsleigu, búseturétti eða söluverði.

Og ávinningurinn? Að útrýma afleiðingum húsnæðiskreppunnar næstu áratugina. Við gætum síðan eftir fimmtíu ár farið að spá í næsta átak, svipað og Svíar eru nú að ræða, að endurtaka milljónaverkefnið til að laga húsnæðismarkaðinn aftur.

Umræðan um húsnæðismál ætti að snúast um lausnir á húsnæðiskreppunni, ekki um hvernig má framlengja hana. Ég er ekki Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og veit að hér hefur dæminu verið stillt upp með svokölluðum þumalputta útreikningum. Þetta er um það bil svona, ekki nákvæmlega en nógu nærri lagi til að krefjast þess að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun greini markaðinn eins og hann birtist fólki, hversu stórir hópar búa við óþolandi lök lífskjör og lífsgæði vegna stöðu sinnar á húsnæðismarkaði og hvað það myndi kosta að gera átak til að eyða þessum vanda út úr samfélaginu.

Það ætti að vera megin verkefni okkar á næstu mánuðum og árum. Það er ekkert mikilvægara verkefni til að auka réttlæti og jöfnuð innan samfélagsins vegna þess að húsnæðiskreppan grefur undan öllum öðrum aðgerðum okkar til að bæta samfélagið. 

Án aðgerða í húsnæðismálum er allt annað unnið til ónýtis.

Og höfum í huga að aðgerðir stjórnvalda í húsnæðismálum á umliðnum áratugum hafa ekki verið smáar. Það var risaaðgerð eftir Hrun að flytja þúsundir íbúða frá almenningi sem lent hafði í fjárhagserfiðleikum og til auðfólks, sem síðan leigði íbúðirnar gegn okurleigu til þeirra sem verst höfðu orðið úti í Hruninu. Það var risaaðgerð að einkavæða verkamannabústaðakerfið, að leyfa fólki að selja íbúðirnar út úr kerfinu og þar með að höggva félagslega íbúðakerfið niður um meira en tíu þúsund íbúðir. Það var risaaðgerð að ýta hér undir uppbyggingu ferðamannaiðnaðar án þess að byggja íbúðir fyrir þær sem fóru til leigu til ferðafólks eða til að hýsa þann mikla fjölda verkafólks sem hingað flutti til að sinna ferðafólkinu. Allt eru þetta risaaðgerðir, þótt þær hafi aldrei verið kynntar sem slíkar og mögulega hafi ráðafólk ráðist í þær án þess að skilja umfangið eða afleiðingarnar.

En ég nefni þær hér til að benda á að við höfum ráðist í stóraðgerðir til að brjóta niður húsnæðiskerfið. Við skuldum því nokkuð stórar aðgerðir til að byggja það upp.

Höfundur er félagi í Sósíalistaflokknum.