Sjálftaka fasteignasala – Taka tvö Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 23. maí 2022 08:00 Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Tengdar fréttir Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31 15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00 Mest lesið Halldór 23.8.2025 Halldór Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller skrifar Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi félagasamtaka og magnað maraþon Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð, fálmandi mjálm eða aðgerðir? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Vin í eyðimörkinni – almenningsbókasöfn borgarinnar Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson skrifar Skoðun Tíu staðreyndir um alvarlegustu kvenréttindakrísu heims Stella Samúelsdóttir skrifar Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir skrifar Skoðun Mestu aularnir í Vetrarbrautinni Kári Helgason skrifar Skoðun Fjárfestum í fyrsta bekk, frekar en fangelsum Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Eftirlíking vitundar og hætturnar sem henni fylgja Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Gagnvirkni líkama og vitundar til heilbrigðis Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Nýjar lausnir í kennslu – gamlar hindranir Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Kópavogsleiðinn Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Samstarf sem skilar raunverulegum loftslagsaðgerðum Nótt Thorberg skrifar Skoðun Lærum að lesa og reikna Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Loforðið sem borgarstjóri gleymdi Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Kristrún, það er bannað að plata Snorri Másson skrifar Skoðun Öndunaræfingar í boði SFS Vala Árnadóttir skrifar Sjá meira
Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk.
Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31
15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar