Það þarf meira en aðgerðir Seðlabankans Ólafur Margeirsson skrifar 19. júní 2022 10:31 Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Mest lesið Halldór 4.10.2025 Halldór Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason Skoðun Skoðun Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Lykillinn að hamingju og heilbrigði Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir skrifar Skoðun Vísindarannsóknir og þróun – til umhugsunar í tiltekt Þorgerður J. Einarsdóttir skrifar Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason skrifar Skoðun Foreldrar þurfa bara að vera duglegri Björg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar Skoðun Dýrkeypt eftirlitsleysi Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Svindl eða sjálfsvernd? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir skrifar Skoðun Mannauðurinn á vinnustaðnum þarf góða innivist til að dafna Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Þetta er námið sem lifir áfram Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Árborg - spennandi kostur fyrir öll Guðný Björk Pálmadóttir skrifar Skoðun Tökum á glæpahópum af meiri þunga Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Minntist ekkert á Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson skrifar Skoðun Eitt eilífðar smáblóm Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Betri mönnun er lykillinn Skúli Helgason,Sabine Leskopf skrifar Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Hversu oft á að fresta framtíðinni? Erna Magnúsdóttir,Stefán Þórarinn Sigurðsson skrifar Skoðun Getur Ísland staðið fremst í heilsutækni? Arna Harðardóttir skrifar Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir skrifar Sjá meira
Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur.
Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk Skoðun
Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman Skoðun
Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar
Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar
Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk Skoðun
Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman Skoðun