Vondar og tilefnislausar breytingar á húsaleigulögum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 24. mars 2024 07:30 Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson Skoðun Greindarskerðing eða ofurgáfur með gervigreind Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson Skoðun Skoðun Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson skrifar Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Drambið okkar Júlíus Valsson skrifar Skoðun Við vitum Guðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Greindarskerðing eða ofurgáfur með gervigreind Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Stöndum saman gegn fjölþáttaógnum Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hagræðing á kostnað fjölbreytni og gæðamenntunar Ida Marguerite Semey skrifar Skoðun Umbúðir en ekkert innihald í Hafnarfirði Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Við viljum tala íslensku, en hvernig Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Mansalsmál á Íslandi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Hættur heimsins virða engin landamæri Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Tímamót í sjálfsvígsforvörnum Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Yfirgangur, yfirlæti og endastöð Strætó Axel Hall skrifar Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Sjá meira
Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun
Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson Skoðun
Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun
Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar
Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar
Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir Skoðun
Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson Skoðun
Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun