Breytt aldurssamsetning þjóðarinnar stóreykur þörfina fyrir í­búðar­hús­næði

Eftir tíu ár verða 65 ára og eldri um 17% íbúa á höfuðborgarsvæðinu og búa í um 38 þúsund íbúðum eða um 35% af öllum íbúðum á svæðinu.

Breytt aldurssamsetning okkar Íslendinga og bætt heilsa og virkni fólks á efri árum hefur meiri og hraðari áhrif á húsnæðismarkaðinn en flestir gera sér grein fyrir og opinberar áætlanir gera ráð fyrir.

Í dag eru um 60 þúsund manns á aldrinum 65 ára og eldri á Íslandi, en samkvæmt gögnum Hagstofu Íslands er gert ráð fyrir því að eftir 15 ár verði fjöldi fólks í sama aldurshópi 85 þúsund. Fjölgunin er gríðarleg eða um 40%.

Ástæðan fyrir hraðri fjölgun eldri íbúa landsins hin síðari ár og í nánustu framtíð er að um og eftir lok síðari heimsstyrjaldar breyttist íslenskt samfélag úr því að vera eitt fátækasta land heims í ríkt velferðarsamfélag. Því fylgdi mjög há fæðingatíðni barna sem nutu atlætis í uppvexti. Árgangar ungs fólks urðu stærri en nokkru sinni fyrr (sjá mynd 1). Þessar kynslóðir eru nú á þriðja æviskeiðinu þar sem afkomendur hafa farið að heiman og kröfur um atvinnuþátttöku hafa jafnframt minnkað, sem er til marks um að lífsstíll og þarfir breytast hratt.

Nú eru 15% landsmanna á þessum aldri og mun fjöldi þeirra aukast umtalsvert á komandi árum. Vert er að hafa í huga að Hagstofa Íslands áætlar að fólk á aldrinum 55 til 65 ára verði á árinu 2039 um 43 þúsund manns.

Úr 2,55 íbúum á íbúð í 2

Í ljósi þessa er áhugavert að skoða hvaða áhrif þessi þróun hefur almennt á húsnæðisþörf. Gagnlegt er líta til samanburðar á önnur Norðurlönd þar sem velmegun er svipuð og hér á landi. Við erum ung þjóð í samanburði við nágrannaþjóðir okkar og getum því dregið lærdóm af þróuninni þar. Þó er rétt að hafa í huga að þeir árgangar sem nú eru að hefja þriðja æviskeiðið eru hlutfallslega stærri hér en á Norðurlöndum. Íbúar á hverja íbúð í Danmörku og Noregi eru um 2 en 1,8 í Svíþjóð. Í dag eru 2,55 íbúar í hverri íbúð hér á landi (sjá mynd 2).

Ætla má að þróun hér á landi verði sambærileg og hlutfallið á Íslandi lækki til samræmis við það sem þekkist hjá nágrönnum okkar.

Þessi þróun verður hröð hér á landi næstu 15 árin, og þá ekki síst vegna þess hve fjölmennir árgangar á þriðja æviskeiðinu eru. Af því má ætla að áhrifin verði umtalsverð á íbúðamarkaðinn, einkum á höfuðborgarsvæðinu.

Íbúar höfuðborgarsvæðisins eru um 65% af íbúum landsins og ætla má að það hlutfall haldi áfram að hækka lítillega næstu 15 árin. Af 85 þúsund eldri borgurum má ætla að um 55 þúsund þeirra muni búa á höfuðborgarsvæðinu.

Tvær af hverjum þremur íbúðum falla til 65 ára og eldri

Önnur lögmál gilda um húsnæðisþörf 65 ára og eldri en annarra. Samkvæmt upplýsingum frá Hagstofu um fjölda einmenningsheimila búa 44% eldri borgara einir sem þýðir að í þeim hópi búa að jafnaði 1,4 í hverri íbúð þegar 2,55 búa að meðaltali í íbúð allra aldurshópa. Sérstaðan sést best á að 15% íbúa á höfuðborgarsvæðinu er 65 ára og eldri en hópurinn býr hins vegar í 30% allra íbúða á svæðinu.

„Við nánari skoðun sést að af árlegri aukningu íbúða á höfuðborgarsvæðinu, sem er 1.600 íbúðir, er fjölgun íbúða fyrir 65 ára og eldri um 1.000 og því um 600 íbúðir hjá þeim sem yngri eru – aðeins tæpur þriðjungur allra nýrra íbúða.

Í ársbyrjun 2024 voru 94 þúsund[1] íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og 65 ára og eldri búa í um 28 þúsund þeirra. Ef við horfum tíu ár fram í tímann er fyrirséð að á næstu þremur árum mun íbúðum á höfuðborgarsvæðinu aðeins fjölga um 1.600 á ári skv. tölum Húsnæðis- og mannvirkja­stofnunar. Meðaltal nýrra íbúða yfir 13 ára tímabil verður því um 1.600 nýjar íbúðir á ári[2] (þrátt fyrir fyrirheit um mun fleiri íbúðir).

Miðað við óbreyttan byggingarhraða verða íbúðirnar á höfuðborgarsvæðinu orðnar 110 þúsund árið 2034. Samkvæmt mannfjöldaspá hefur íbúum 65 ára og eldri fjölgað umtalsvert og verða þeir þá um 17% íbúa á höfuðborgarsvæðinu og búa í um 38 þúsund íbúðum eða um 35% af öllum íbúðum í sveitarfélögunum sjö (sjá mynd 3).

Aðeins 600 íbúðir á ári falla til þeirra yngri

Við nánari skoðun sést að af árlegri aukningu íbúða á höfuðborgarsvæðinu, sem er 1.600 íbúðir, er fjölgun íbúða fyrir 65 ára og eldri um 1.000 og því um 600 íbúðir hjá þeim sem yngri eru – aðeins tæpur þriðjungur allra nýrra íbúða.

Öllum ætti að vera ljóst að hér stefnir í mikið óefni.

Illa undir miklar breytingar búin

Miklar samfélagslegar breytingar blasa við á Íslandi á komandi árum. Öldrun þjóðar mun breyta samfélaginu sem við þekkjum í dag og hafa margvísleg áhrif. Áhrif langlífis og fjölgunar í hópi eldri borgara hefur gríðarleg áhrif á húsnæðismarkaðinn eins og hér hefur verið rakið. Áhrifin eru mun meiri og hraðari en flesta órar fyrir og fullyrða má að við séum illa búin undir þær breytingar sem fram undan eru. Mannfjöldaþróunin er ekki það eina sem knýr vaxandi íbúðaþörf heldur eru lýðfræðilegir þættir einn sterkasti drifkraftur undirliggjandi íbúðaþarfar. Í þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins fyrir árin 2020 til 2024 er fjallað um lýðfræðilegar breytingar en þar er kosið að líta fram hjá þeim þar sem skammtímaáhrif eru ekki sögð mikil. Það verður að teljast undarleg niðurstaða í ljósi þeirra upplýsinga sem liggja fyrir. Áhrif breytinga á aldurssamsetningu íbúa hafa verið stórlega vanmetnar í öllum áætlunum og spám um húsnæðismarkað og þörfina fyrir nýbyggingar. Þá hefur almenn og upplýst umræða um þessa þætti verið lítil sem engin. Á því þarf að verða breyting.

Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum.

[1] Íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru 98 þúsund en hér er tekið tillit til áætlaðs fjölda íbúða í eigu félagasamtaka af landsbyggðinni og íbúðum í leigu til aðila sem ekki eru búsettir á íslandi. Þessi áætlun upp á 4 þúsund íbúðir er áætlun Aflvaka byggð á samtölum við ýmsa markaðsaðila en nákvæmar upplýsingar um fjölda íbúða eru ekki aðgengilegar í opinberum gögnum.

[2] Ársmeðatal nýrra íbúða á höfuborgarsvæðinu árin 2013 til 2024 er 1600 íbúðir.