Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar 15. júní 2024 13:00 Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Byggingariðnaður Mest lesið Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson Skoðun Skoðun Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Kristján á Sprengisandi lendir í ágjöf Björn Ólafsson skrifar Skoðun Unglingar eiga skilið heildstætt mat frá framhaldsskólum Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon skrifar Skoðun Jafnlaunavottun - „Hverjir græða á jafnlaunavottun“ Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Gervigreind í skólum: Tækifæri sem fáir eru að ræða? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig húsnæðismarkað vill Viðskiptaráð? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun Öll endurhæfing er í eðli sínu starfsendurhæfing Sveindís Anna Jóhannsdóttir skrifar Skoðun „Bíddu, varst þú ekki að biðja um þessa greiðslu?“ Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Rétta leiðin til endurreisnar menntakerfisins? Birgir Finnsson skrifar Sjá meira
Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun