Erum við að reyna að láta rangan hóp leysa húsnæðisvandann?

Húsnæðisverð hefur sjaldan verið hærra, vextir eru háir og ungt fólk á sífellt erfiðara með að komast inn í eigið húsnæði nema með stuðningi foreldra. Margir festast á leigumarkaði eða neyðast til að búa hjá foreldrum lengur en eðlilegt er. Þetta er orðið svo algengt að það rataði jafnvel inn sem opnunaratriði í Skaupinu. Á sama tíma standa þúsundir nýbygginga til sölu.

Þetta er ekki bara slæmt fyrir ungt fólk. Ef byggingarmarkaðurinn er stór hluti hagkerfisins og illa gengur að selja nýbyggingar, þá draga framkvæmdaaðilar saman seglin. Það viljum við alls ekki, sérstaklega þegar húsnæðisskortur er til staðar. Því virðist einföld lausn oft liggja beint við: að styðja fyrstu kaupendur til að kaupa nýbyggingar, þannig seljast þær og markaðurinn fer aftur af stað. Vandinn er að þessi nálgun gerir ráð fyrir að fyrstu kaupendur séu eðlilegur og raunhæfur kaupendahópur fyrir dýrar nýbyggingar.

Það er misræmi í markaðinum

Framboð nýbygginga er að stórum hluta annaðhvort dýrar íbúðir á miðlægum þéttingarreitum eða nýbyggingar sem eru hannaðar fyrir fyrstu kaupendur á fjarlægari svæðum með hátt ferðmetraverð. Fyrstu kaupendur eru hins vegar oft með litla eiginfjárstöðu, sjá fram á að stækka við sig innan skamms, eru að leita að auka svefnherbergi og þurfa bæði skynsamlegt fermetraverð og raunhæfa greiðslubyrði. Í þeirri stöðu er eðlilegt að margir leiti frekar í eldri eignir sem eru á hagstæðara fermetraverði, þó þær krefjist viðhalds. Fyrir þennan hóp er það oft ekki galli að þurfa að gera íbúð upp; þau hafa orkuna og það virkar sem stökkpallur til að stækka við sig.

Þetta er því ekki spurning um smekk eða „vilja til að eignast nýtt“. Þetta snýst um hvar fólk er statt í lífinu og hvað er raunhæft út frá greiðslugetu. Þegar stuðningskerfi eru hönnuð eins og fyrstu kaupendur eigi að kaupa það sem hentar þeim oft illa, skapast stöðnun: nýbyggingar seljast hægar og fyrstu kaupendur sitja eftir.

Nýbyggingar henta betur þeim sem eru að minnka við sig

Ef maður horfir á þetta sem kerfi, þá eru nýbyggingar oft besti kosturinn fyrir fólk sem er að minnka við sig. Sá hópur hefur yfirleitt meira eigið fé, vill losa um bundið fjármagn, vill einfaldari rekstur og vill flytja inn án þess að taka á sig óvissu um viðhald og framkvæmdir.

Vandinn er að við höfum í reynd verið að hanna hvata eins og fyrstu kaupendur eigi að vera drifkrafturinn sem kaupir nýbyggingarnar. En eðlilegra er að fyrstu kaupendur komi inn í fasteignakeðjuna neðar, þar sem stærð og verð passa stöðu þeirra, og að dýrari nýbyggingar séu ofar í keðjunni.

Fasteignamarkaðurinn virkar í keðjum

Flest fasteignaviðskipti eru hluti af keðju. Einn selur til að kaupa, annar selur til að kaupa, og þannig færast heimili eftir þörfum, lífsfasa og greiðslugetu. Fyrstu kaupendur koma yfirleitt inn neðar í keðjunni, þar sem verð og stærð passa þeirra stöðu. Þetta er ekki galli á markaðnum; þetta er einfaldlega hvernig hann virkar þegar hann er í jafnvægi.

Þess vegna er vandasamt þegar stuðningur er hannaður með þeirri forsendu að fyrstu kaupendur eigi að hoppa efst í keðjuna og kaupa dýrar nýbyggingar. Það gengur illa í framkvæmd og er ein skýring á því að við sjáum bæði óseldar nýbyggingar og fyrstu kaupendur sem komast ekki inn á markaðinn á sama tíma.

Hugmyndin: láta stuðning fylgja keðjunni

Hvað ef, í stað þess að festa stuðning við það að fyrstu kaupendur kaupi nýbyggingu, gæti stuðningurinn fylgt fasteignakeðjunni þar til hann endar hjá fyrstu kaupendum? Markmiðið helst óbreytt: stuðningurinn nýtist fyrstu kaupendum og styður við sölu á nýbyggingum. Leiðin yrði hins vegar raunhæfari, því hún vinnur með markaðinum í stað þess að reyna að þrýsta fyrstu kaupendum inn í ákveðna tegund eigna.

Svona mundi þetta virka

1. Fólk sem þegar á húsnæði A gerir tilboð í nýbyggingu sem uppfyllir skilyrði fyrir stuðningi.
2. Þegar tilboðið er samþykkt myndast heimild til að færa stuðninginn yfir á núverandi eign viðkomandi (íbúð B), þannig að hún verði auglýsanleg og seljanleg með sama stuðningsmöguleika og annars hefði fylgt nýbyggingunni.
3. Ef kaupandi húsnæði B er ekki fyrsti kaupandi, þá flyst heimildin áfram á næstu eign í keðjunni (íbúð C), og heldur áfram með sama hætti þar til hún lendir hjá fyrsta kaupanda sem uppfyllir skilyrði.
4. Heimildin er tímabundin og fellur niður ef hún nýtist ekki innan tiltekins tíma (t.d. innan tveggja ára), þannig að hún festist ekki.

Kjarni málsins er sá að stuðningur sem er ætlaður fyrstu kaupendum þarf ekki að vera bundinn við það að þeir kaupi nýbygginguna sjálfa. Markhópurinn breytist ekki og kerfið stækkar ekki; heimildin færir sig einfaldlega þangað sem fyrstu kaupendur koma raunhæfast inn á markaðinn eða neðar í keðjunni, í eignum sem eru oftar á hagstæðara fermetraverði og með greiðslubyrði sem passar betur við þeirra stöðu.

Minnkum opinberan núning til að setja keðjuna af stað

Það er líka mikilvægt að viðurkenna að það er dýrt og flókið að skipta um eign, jafnvel fyrir fólk sem hefur eigið fé. Opinber gjöld og umsýslukostnaður bætast ofan á annað og mynda núning sem dregur úr því að fólk taki skrefið og minnki við sig. Ég tel því skynsamlegt að ríkið lækki eða endurgreiði hluta opinberra gjalda fyrir þá sem selja sína eign og kaupa nýbyggingu. Þegar keðjurnar losna eykst framboð á þeim eignum sem fyrstu kaupendur eru líklegastir til að kaupa og markaðurinn fer að virka eðlilegar.

Niðurstaða

Þegar nýbyggingar sitja óseldar á sama tíma og fyrstu kaupendur komast ekki inn, þá er það merki um að hvatar og markaðsgerð passi ekki saman. Lausnin er ekki að þrýsta fyrstu kaupendum inn í dýrar nýbyggingar. Lausnin er að hanna stuðning þannig að hann fylgi keðjunni og endi hjá fyrstu kaupendum, á sama tíma og minnka opinberan viðskiptanúning hjá þeim sem setja keðjuna af stað með því að minnka við sig og kaupa nýbyggingu.

Þessi nálgun byggir á því hvernig markaðurinn virkar í raun, ekki á því hvernig við óskum að hann virki. Ef við viljum að fleiri komist inn á markaðinn og að nýbyggingar seljist á sama tíma, þá þurfum við að fá keðjuna til að ganga eðlilega í stað þess að reyna að snúa henni á hvolf.

Höfundur er verkfræðingur.