Við­skipta­ráð með rörsýn á leigu­markaðinn

Það er merkilegt hversu lítil þekking á leigumarkaði virðist þurfa að vera til staðar til að tala af miklu öryggi fyrir hönd Viðskiptaráðs. Þar virðast menn halda að reglur um leiguverð, sem aðrar þjóðir nota til að verja leigjendur, geti ekki virkað á Íslandi. Hér eigi frekar að halda áfram á sömu braut, þótt árangurinn blasi við í síhækkandi leigu, hærra húsnæðisverð og verri stöðu almennings.

Það er eins og sérstaða Íslands sé alltaf sú að hér megi ekki gera það sem aðrar þjóðir gera til að verja réttindi fólks. Viðskiptaráð telur hækkun húsnæðisbóta til efndra loforða við leigjendur, en þegar lagt er til að hemja leiguverðið svo stuðningurinn skili sér til þeirra hefur ráðið meiri áhyggjur af viðbrögðum leigusala.

Ragnar Sigurður Kristjánsson, hagfræðingur ráðsins, telur í grein sinni upp aðgerðir stjórnvalda og segir: „Loforð gefin, loforð efnd.“ Þar nefnir hann sérstaklega 25% hækkun húsnæðisbóta í tengslum við kjarasamningana 2024, en lætur ósagt hver naut hennar þegar upp var staðið.

Hver fékk ávinninginn?

Grunnfjárhæð húsnæðisbóta fyrir einstakling hækkaði um 10.200 krónur á mánuði. Ári síðar hafði meðalleiga heimila sem fengu húsnæðisbætur hækkað um rúmar 20 þúsund krónur.

Samkvæmt HMS fór hlutfall bóta af leigu úr 25,1% í júlí 2023 í 28,3% í júlí 2024, en var aftur komið niður í 25,7% ári síðar. Ávinningurinn hafði því verið étinn upp af leiguhækkunum. Á óhagnaðardrifna leigumarkaðnum lækkaði hins vegar greiðslubyrði leigjenda og stuðningurinn skilaði sér til fólksins sem þurfti á honum að halda.

Þarna liggur kjarni málsins. Húsnæðisbætur geta virkað, en þegar leigusalar hafa svigrúm til að taka ávinninginn til sín með hærri leigu verður stuðningur við leigjendur að stuðningi við leigusala. Það er ekki nóg að skoða hver fær bæturnar inn á reikninginn; við þurfum að skoða hvert peningarnir fara þegar leigan er greidd.

Þegar Viðskiptaráð segir að opinber stuðningur hafi færst yfir til leigjenda segir það því aðeins hálfa söguna. Hér eru húsnæðisbætur greiddar inn í kerfi án virks verðaðhalds, við langvarandi húsnæðisskort og án óhagnaðardrifinna úrræða sem mæta þörfinni. Þessi samsetning gerir íslenska leigumarkaðinn sérlega illa búinn til að tryggja að stuðningurinn skili sér til leigjenda. Þannig styður skattfé við síhækkandi leigutekjur og eignamyndun þeirra sem eiga íbúðirnar, á meðan leigjendur þurfa áfram að kvíða hverjum mánaðamótum.

Það sem má annars staðar

Allstaðar í Evrópu fara húsnæðisbætur saman við reglur um leiguverð og takmarkanir á hækkunum. Þar er viðurkennt að það þurfi að sporna gegn því að stuðningurinn hverfi í hærri leigu og þar með í vasa leigusala.

Eina Evrópulandið hér á þessari mynd frá HMS sem er með minni verðstýringar en við, er Bretland, en þar er 17% húsnæðis leigt út á óhagnaðardrifnum grunni á meðan við erum með 7.2% hlutfall og um helmingur af því stúdendaíbúðir.

Við breytingar á húsnæðisbótakerfinu árið 2016 varaði fjármála- og efnahagsráðuneytið við því að aukinn stuðningur myndi skila meiri ábata til leigusala en leigjenda. Erlendar rannsóknir um þetta lágu þegar fyrir, en samt var haldið áfram án sambærilegra takmarkana á leiguhækkunum og þekktust annars staðar.

Írland hafði lengi greitt leigustuðning þegar stuðningsviðmið voru hækkuð árið 2016. Írar létu hins vegar ekki þar við sitja, heldur settu jafnframt 4% hámark á árlegar leiguhækkanir á álagssvæðum. Síðar var hámarkið lækkað í 2%, eða verðbólgu ef hún var lægri.

Þetta er það sem við höfum ítrekað bent á: það gengur ekki að hækka bæturnar og leyfa leigusölum síðan að hirða hækkunina. Stuðningnum verður að fylgja verðaðhald svo hann lækki greiðslubyrði leigjenda. Írar beittu báðum úrræðum, en hér er okkur sagt að bíða eftir auknu framboði á meðan skattfé heldur áfram að renna til leigusala.

Misskiptingin sem enginn bað um, nema kannski viðskiptaráð?

Misskipting á Íslandi hefur aukist gríðarlega síðustu árin og raungerist hún á húsnæðismarkaði landsins. Aðgangur að eigin heimili verður sífellt háðari fjárhag fjölskyldunnar:

• Aðeins 3,2% þrítugra hafa greiðslugetu til að kaupa íbúð einir og óstuddir, samkvæmt greiningum.
• Um 60% háskólamenntaðra svarenda, 44 ára og yngri, fengu aðstoð við húsnæðiskaup, samkvæmt könnun Félagsvísindastofnunar HÍ fyrir BHM.
• 79% fasteignasala nefna aðstoð foreldra eða ættingja við fyrstu kaup í könnunum HMS og Félags fasteignasala.

Og ef þú kemst ekki inn á fasteignamarkaðinn, þá endar þú á versta leigumarkaði í Evrópu.

Hér fara saman langvarandi húsnæðisskortur, örsmátt óhagnaðardrifið kerfi og ónógt aðhald með leiguverði. Við þær aðstæður getur fólk ekki hafnað háu leiguverði og sleppt því að búa einhvers staðar. Þörfin fyrir heimili hverfur ekki þótt leigan sé orðin óviðráðanleg, og það ætti hagfræðingur Viðskiptaráðs að skilja.

Það má alveg leiða líkur að því að stöðug hagsmunagæsla ráðsins og sambærilegra afla hafi átt þátt í þessari stöðu. Þegar tillögum um vernd leigjenda er sífellt mætt með áhyggjum af hag leigusala verður réttur almennings til heimilis aukaatriði.

Leigjendur greiða líka skattinn

Þegar Viðskiptaráð telur upp stuðning til leigjenda gleymir það skattgreiðslunum sem leigan þeirra stendur undir. Þar erum við að tala um 14 milljarða króna.

Tökum samlíkingu sem ætti að komast í gegnum rörsýnina. Þegar fólk kaupir í matinn greiðir það verð sem inniheldur virðisaukaskatt. Verslunin skilar skattinum, en viðskiptavinurinn greiðir reikninginn. Leigusali gerir sömuleiðis ráð fyrir skattgreiðslum í leiguverðinu og leigjandinn greiðir reikninginn. Þetta eru ólíkir skattar, en það breytir ekki því að leigugreiðslurnar standa undir skattgreiðslum leigusalans.

Það er ansi þægilegt að kvarta undan húsnæðisbótum sem leigjendur fjármagna í raun sjálfir með sköttum sem þeir standa undir í gegnum leiguna, bara fyrir það að þurfa þak yfir höfuðið á Íslandi, og horfa um leið alfarið framhjá því hvar bæturnar enda: hjá leigusalanum.

Íbúðir hverfa ekki við sölu

Ragnar varar við að leigusalar kunni að selja íbúðir sínar ef settar verði frekari hömlur á leiguhækkanir. Íbúðin hverfur hins vegar ekki við sölu og kaupi leigjandi hana til búsetu fækkar líka þeim sem þurfa að leigja. Áhrifin ráðast því af því hver kaupir og hvernig íbúðin verður nýtt.

Það væri kannski bara ágætis niðurstaða ef fleiri íbúðir færu úr höndum fjárfesta til fólks sem vill eignast heimili. Sala fjárfestis á íbúð er ekki sjálfkrafa samfélagslegt tjón, þótt stundum mætti halda það af málflutningnum.

Samkvæmt greiningu Aflvaka á gögnum HMS hafa fyrirtæki og fjárfestar keypt 54% nýrra íbúða á fimmtán ára tímabili. Meirihluti nýbygginga hefur því farið til þeirra, á meðan almenningur keppir við fjárfesta og leigufélög um að eignast heimili og nýtur minni stuðnings til kaupanna eftir að dregið var úr vaxtabótum.

Þannig hefur verið þrengt að almenningi úr báðum áttum: stuðningur við eigin húsnæðiskaup minnkar, á meðan húsnæðisbætur styðja við leigutekjur þeirra sem kaupa íbúðirnar til útleigu. Þessi samkeppni um íbúðir hefur ýtt undir verðhækkanir og gert fólki enn erfiðara að komast í eigið húsnæði.

Þróunin í Reykjavík sýnir hvert stefnir. Samkvæmt búsetukönnun Reykjavíkurborgar bjuggu 76% borgarbúa í eigin húsnæði árið 2013, en þrettán árum síðar, árið 2026, var hlutfallið komið niður í 52%. Á meðan Viðskiptaráð hefur áhyggjur af því að leigusalar selji íbúðir sínar hefur hlutfall borgarbúa í eigin húsnæði fallið um 24 prósentustig.

Samkvæmt samanburði HMS hækkaði raunverð húsnæðis um 103% á Íslandi frá 2015 til 2025, samanborið við 24% í Evrópusambandinu. Við þær aðstæður væri það kannski bara ágætis niðurstaða ef fleiri íbúðir færu úr höndum fjárfesta til fólks sem vill búa í þeim. Það er að minnsta kosti sérstakt að hafa meiri áhyggjur af því að leigusalar selji en að almenningur hafi ekki lengur ráð á að kaupa.

Hvaða hagsmuni er verið að verja?

Við þurfum öll heimili og þegar sú grunnþörf er nýtt til að færa sífellt meira fé frá almenningi til eigenda fjármagns hefur það afleiðingar fyrir alla þjóðina, líka fyrirtæki landsins.

Hærri framfærslukostnaður kallar á hærri laun, aukinn launakostnaður eykur þrýsting á verðhækkanir og þær kalla aftur á launahækkanir. Þannig dönsum við öll með í verðbólguhringekjunni, á meðan stærri hluti tekna heimilanna fer í húsnæði og minna verður eftir í önnur viðskipti.

Þetta ætti að vera áhyggjuefni fyrir Viðskiptaráð. Hagsmunir þeirra sem innheimta leiguna eru ekki sjálfkrafa hagsmunir fyrirtækjanna sem þurfa að greiða laun og treysta á kaupgetu almennings.

Við þurfum fleiri íbúðir, stærra óhagnaðardrifið kerfi og leiguviðmið sem taka mið af kostnaði og eðlilegri arðsemi. Fólk verður áfram að fá húsnæðisbætur meðan það þarf á þeim að halda, en við verðum að hemja verðið svo þær lækki greiðslubyrðina í stað þess að fjármagna næstu leiguhækkun.

Það vekur undrun mína að hámenntað fólk hjá Viðskiptaráði skuli vilja hjakka áfram í sömu hjólförunum þótt niðurstaðan blasi við. Kannski er vandinn ekki sá að Viðskiptaráð skilji ekki markaðinn, heldur að ráðið sé einfaldlega sátt við hverjir græða á honum.

Höfundur er formaður Samtaka leigjenda.