Lyklalög, bót eða böl Þórólfur Matthíasson skrifar 25. júní 2013 08:35 Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þórólfur Matthíasson Mest lesið Halldór 28.06.2025 Halldór Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Fasteignagjöld eru lág í Reykjavík Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Gerræðisleg áform í anda Ráðstjórnarríkjanna Guðmundur Fertram Sigurjónsson skrifar Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar Sjá meira
Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót.
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar
Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar