Lyklalög, bót eða böl Þórólfur Matthíasson skrifar 25. júní 2013 08:35 Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þórólfur Matthíasson Mest lesið Viljum við stjórnarandstöðu sem þvælist ekki fyrir? Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Lygin um flóttamenn á Íslandi Jón Frímann Jónsson Skoðun Héraðsvötnin eru hjartsláttur fjarðarins Rakel Hinriksdóttir Skoðun Ef eitthvað væri að marka Bjarna Gunnar Smári Egilsson Skoðun Mismunun skýrir aukningu erlendra fanga Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun Varst þú að kaupa gallaða fasteign? Sara Bryndís Þórsdóttir Skoðun Á að hita upp allan Faxaflóann? Eiríkur Hjálmarsson Skoðun Störf án staðsetningar - of hátt flækjustig eða rökrétt framþróun? Hildur Ösp Gylfadóttir,Áslaug Eir Hólmgeirsdóttir Skoðun „Glæpir“ Íslendinga Árni Davíðsson Skoðun Hlúum að persónumiðaðri nálgun í öldrunarþjónustu Margrét Guðnadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Tilgáta um brjálsemi þjóðarleiðtoga Gunnar Björgvinsson skrifar Skoðun Blóðbað í Súdan: Framtíðarannáll? Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Sparnaðartillögur á kostnað atvinnulausra Finnbjörn A Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Atvinnustefna þarf líka að fjalla um rótgrónar atvinnugreinar Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Á að hita upp allan Faxaflóann? Eiríkur Hjálmarsson skrifar Skoðun Á tímamótum: Sameinuðu þjóðirnar í 80 ár Vala Karen Viðarsdóttir,Védís Ólafsdóttir skrifar Skoðun Borgar sig að vanmeta menntun? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Samfylkingin hækkar gjöld á háskólanema Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Aðgerðaáætlun í menntamálum ekki markviss Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Hermína Gunnþórsdóttir skrifar Skoðun Héraðsvötnin eru hjartsláttur fjarðarins Rakel Hinriksdóttir skrifar Skoðun Lygin um flóttamenn á Íslandi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Mismunun skýrir aukningu erlendra fanga Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Farsæld barna í fyrirrúmi Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Hlúum að persónumiðaðri nálgun í öldrunarþjónustu Margrét Guðnadóttir skrifar Skoðun Viljum við stjórnarandstöðu sem þvælist ekki fyrir? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Skólar hafa stigið skrefið með góðum árangri Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Varst þú að kaupa gallaða fasteign? Sara Bryndís Þórsdóttir skrifar Skoðun Störf án staðsetningar - of hátt flækjustig eða rökrétt framþróun? Hildur Ösp Gylfadóttir,Áslaug Eir Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun „Glæpir“ Íslendinga Árni Davíðsson skrifar Skoðun Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson skrifar Skoðun Fleiri átök = verri útkoma í lestri? Birgir Hrafn Birgisson skrifar Skoðun Biðin sem (enn) veikir og tekur Guðlaugur Eyjólfsson skrifar Skoðun Stafrænt netöryggisbelti Hrannar Ásgrímsson skrifar Skoðun Hvert stefnir ráðherra? Aðalsteinn Árni Baldursson skrifar Skoðun Free tuition Colin Fisher skrifar Skoðun Þegar fólkið okkar langar að deyja Sigurborg Sveinsdóttir,Svava Arnardóttir skrifar Skoðun Why protest works Adam Daniel Fishwick skrifar Skoðun Í senn minning og ákvörðun um framtíð Elliði Vignisson skrifar Skoðun Reynslunni ríkari eftir fjárhagsleg áföll síðustu ára Njáll Trausti Friðbertsson skrifar Skoðun Ríkisstjórn lobbýistanna Jón Ferdínand Estherarson skrifar Sjá meira
Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót.
Störf án staðsetningar - of hátt flækjustig eða rökrétt framþróun? Hildur Ösp Gylfadóttir,Áslaug Eir Hólmgeirsdóttir Skoðun
Skoðun Sparnaðartillögur á kostnað atvinnulausra Finnbjörn A Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Atvinnustefna þarf líka að fjalla um rótgrónar atvinnugreinar Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Aðgerðaáætlun í menntamálum ekki markviss Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Hermína Gunnþórsdóttir skrifar
Skoðun Störf án staðsetningar - of hátt flækjustig eða rökrétt framþróun? Hildur Ösp Gylfadóttir,Áslaug Eir Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson skrifar
Störf án staðsetningar - of hátt flækjustig eða rökrétt framþróun? Hildur Ösp Gylfadóttir,Áslaug Eir Hólmgeirsdóttir Skoðun