Hús­næðis­málin og líf­eyris­sjóðirnir

Enn og aftur stefnir í alvarlegan húsnæðisskort á næstu árum samkvæmt greiningum Húsnæðis og mannvirkjastofnunar. Húsnæðisöryggi er ein af grunnstoðum allra samfélaga og eitt af mikilvægustu innviðum okkar og kjarabaráttumálum. Að tryggja fólki, ungu sem öldnu, mannsæmandi lánakjör og aðgengi að öruggu, vönduðu og hagkvæmu húsnæði hlýtur þannig að vera eitt af megin markmiðum verkalýðshreyfingarinnar til lengri tíma. Í dag búa yfir 4000 manns í ósamþykktu eða óviðunandi húsnæði.

Því miður hefur okkur ekki tekist, þrátt fyrir mikla vinnu, að skapa stöðugleika á húsnæðismarkaði til lengri tíma. Hreyfingin hefur ekki látið sitt eftir liggja í gegnum tíðina eins og með verkamannabústaðakerfinu sem síðar var aflagt og svo með uppbyggingu Breiðholtsins með Júní samkomulaginu 1964 þegar verkalýðshreyfingin og atvinnurekendur tóku höndum saman og ríkisstjórnin að ráðist yrði í stórfelldar umbætur í húsnæðismálum og byggðar yrðu 1250 íbúðir á næstu 5 árum. Íbúðir í Breiðholti urðu alls um það bil 7600. Með uppbyggingu Breiðholtshverfisins náðist að útrýma braggahverfum í Reykjavík og tryggja tekjulágu fólki öruggt húsnæði. Og nú síðast í kjölfar kjarasamninganna 2015 með stofnun Bjargs íbúðafélags með samvinnu ASÍ og BSRB um uppbyggingu íbúða fyrir tekjulága félagsmenn.

Í fyrstu grein laga (skyldutryggingar lífeyrisréttinda frá 1997) um fjárfestingastefnu lífeyrissjóða, 36gr. segir.

1. Lífeyrissjóður skal hafa hagsmuni sjóðfélaga að leiðarljósi. 
2. Lífeyrissjóður skal horfa til aldurssamsetningar sjóðfélaga og annarra tryggingafræðilegra þátta sem áhrif hafa á skuldbindingar.
3. Allar fjárfestingar skulu byggðar á viðeigandi greiningu á upplýsingum með öryggi, gæði, lausafjárstöðu og arðsemi safnsins í heild í huga. 
4. Lífeyrissjóður skal gæta þess að eignir sjóðsins séu nægilega fjölbreyttar til að komið sé í veg fyrir samþjöppun og uppsöfnun áhættu í eignasafninu, m.a. með því að gæta að fylgni áhættu einstakra eigna og eignaflokka.
5. Lífeyrissjóður skal setja sér siðferðisleg viðmið í fjárfestingum.

Hugmyndin að nýju leigufélagi gengur út á almennt leigufélag sem er hugsað fyrir alla tekjuhópa og alla aldurshópa.

Hugmynd okkar gengur út á að stofna húsnæðisfélag sem þjónar bæði hagsmunum leigjenda og langtíma fjárfesta eins og lífeyrissjóða. Við erum að vinna útfærslur og hugmyndir á vettvangi ASÍ og BSRB. Lífeyrissjóðir hafa almennt tekið vel í þessa hugmynd þar sem um er að ræða góða og trausta langtímaávöxtun, dreifir áhættu þeirra og býr til raunveruleg verðmæti til framtíðar og þjónar hagsmunum sjóðfélaga.

Hagsmunir sjóðfélaga eru lífskjör okkar alla ævina. Og húsnæðisöryggi er einn af lykilþáttum velferðar og sömu hagsmuna.

Ég sé fyrir mér að þetta nýja félag sem heitir Blær geti einnig tekið þátt í verkefnum er snúa að því að bæta stöðu eldri borgara á húsnæðismarkaði. Þetta módel sem við vinnum með á sér fyrirmyndir á norðurlöndunum og þýskumælandi löndum þar sem lífeyrissjóðir eru stórir fjárfestar í slíkum félögum.

Að fjárfesta í steypu hefur til lengri tíma litið verið besta fjárfestingin. Húsnæði á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað að raunvirði (verðtryggt) um 4,3% á ári síðastliðin 24 ár. Sem eitt og sér er langt umfram þá kröfu sem sjóðirnir setja sem viðmið. Ef við berum það saman við fjárfestingar sjóðanna í tveimur Kísilverksmiðjum og þeirri þriðju sem aldrei var reist eða þegar innlendur hlutabréfamarkaður þurrkaðist út árið 2008 þá er margt sem mælir með því að sjóðirnir dreifi áhættunni meira en þeir gera og sinna í leiðinni grundvallar skyldu sinni sem er að verja hagsmuni sjóðfélaga.

Raunávöxtun fasteigna og hlutabréfa.

Ávöxtun húsnæðis og hlutabréfa yfir tíma

Fjárfesting í íbúðarhúsnæði gæti dregið úr áhættu í eignasöfnum lífeyrissjóða án þess að koma niður á ávöxtun

En hvað þýðir óhagnaðardrifið eða lítt hagnaðardrifið kerfi.

Óhagnaðardrifin leigufélög eru ekki alveg óhagnaðardrifin.

Dæmi:

Þegar þú fjárfestir í fasteign og kemur með 20% eigið fé og leigir hana út eingöngu til að standa undir afborgun á fjármögnun, viðhaldi og öðrum kostnaði, getur það talist í mjög einfaldri mynd til óhagnaðardrifins leigufélags. En þar með er ekki öll sagan sögð. Inni í slíku módeli er ákveðin gírun sem þýðir að eignin borgar sig upp yfir lengri tíma og þegar hún er orðin skuldlaus hefur upprunalega fjárfestingin fimmfaldast að því gefnu að húsnæðið hafi haldið raunvirði sínu frá því að eignin var byggð. En eins og tölurnar að ofan sýna hefur húsnæði, eða fjárfesting í steypu eins og það er kallað, hækkað langt umfram raunvirði síðustu áratugi. Einnig þarf að taka mið af því að stór leigufélög sem hafa trausta innviði er snúa að fasteignaþróun geta byggt vandaðar íbúðir vel undir markaðsverði sem kemur þá tilviðbótar við þá gírun sem áður er nefnd.

Okkar hugmyndir um aðkomu lífeyrissjóða sem fjárfesta inn á húsnæðismarkað, sem eigendur, gera ráð fyrir hóflegri álagningu á þá ávöxtun sem fæst með ofansögðu, ásamt sögulegri væntri raunhækkun.

Lífeyrissjóðir væru góðir eigendur í svona félögum þar sem fjárfestingar þeirra eru til lengri tíma en ekki til skammtíma gróða sjónarmiða eins og sorglegur vitnisburður með komu hræGamma inn á húsnæðismarkað ber vitni um.

Einnig ber að nefna að í öllum þeim löndum sem við berum okkur gjarnan saman við eru lífeyrissjóðir virkir fjárfestar á húsnæðismarkaði þá sérstaklega á Norðurlöndunum og þýsku mælandi löndum.

Eignir íslenskra lífeyrissjóða telja nú um 6.000 miljarðar og ljóst að ekki er um háar fjárhæðir að ræða í stóra samhenginu. Þess þá heldur að sjóðirnir fjárfesti í verkefnum sem skapa samfélaginu raunveruleg verðmæti til framtíðar.

Aðgengi fólks að hagkvæmu húsnæði og hagstæðum lánakjörum lækkar kostnaðinn við að lifa og lækkar stöðugan þrýsting á kaupgjaldið.

Með lækkandi vöxtum eru mörg dæmi um að fólk hafi lækkað greiðslubyrði lána, með endurfjármögnun um 70 til 80 þúsund krónur á mánuði sem jafngildir um 120 þúsund króna launahækkun. Lækkun á kostnaðnum við að lifa er því ein mikilvægasta og besta kjarabótin.

Búsetu og framfærsluöryggi er því órjúfanlegur þáttur í kjarabarátunni og þjónar hagsmunum sjóðfélaga lífeyrissjóðanna fullkomlega.

Markmiðið með vinnu okkar er að gera leigu að raunhæfum og öruggum valkosti á húsnæðismarkaði og taka í leiðinni mið af hagsmunum bæði fjármagns og leigjenda og koma þannig á langþráðu jafnvægi á húsnæðismarkaði til framtíðar.

Allt tal um að verið sé að nota lífeyrissjóði í annarlegum tilgangi eða skerða réttindi sjóðfélaga með mögulegri aðkomu þeirra að uppbyggingu á húsnæðismarkaði er lýðskrum af verstu sort.

Höfundur er formaður VR.