Sitja fyrstu kaupendur í súpunni? Bergþóra Baldursdóttir skrifar 12. nóvember 2021 08:00 Íbúðaverð hefur hækkað um 15% undanfarið ár. Mikil eftirspurn er á íbúðamarkaði um þessar mundir sem framboðið annar ekki. Ein helsta ástæða fyrir þessari miklu eftirspurn er að Seðlabankinn lækkaði stýrivexti í kjölfar COVID faraldursins sem varð til þess að vextir á húsnæðislánum urðu töluvert hagstæðari en við höfum áður vanist hér á landi og þar af leiðandi jókst greiðslugeta kaupenda. Auk þess virðast ýmsir aðrir þættir tengdir breyttri hegðun í faraldrinum ýta undir eftirspurn á íbúðamarkaði hér eins og víða erlendis. Síðustu ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Í faraldrinum varð breyting þar á og um þessar mundir hafa verðhækkanir að mestu verið drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Á síðastliðnu ári hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 19% að nafnvirði og fjölbýli um 14%. Þegar íbúðaverð hækkar talsvert umfram laun eins og raunin hefur verið uppi á síðkastið getur orðið enn erfiðara fyrir fólk koma sér inn á markaðinn. Það er nefnilega svo að margir eru á leigumarkaði af illri nauðsyn. Samkvæmt niðurstöðum úr könnun á vegum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vilja 90% leigjenda fremur búa í eigin húsnæði en í leiguhúsnæði. Húseigendur sjá verðmæti eigna sinna hækka en þau sem standa utan markaðarins og hyggja á íbúðakaup sjá drauminn mögulega fjarlægjast. Hlutfall fyrstu kaupenda aldrei hærra Þrátt fyrir þessar miklu hækkanir eru fjölmargir þó að kaupa sína fyrstu íbúð þessa dagana. Samkvæmt gögnum Þjóðskrár er hlutfall fyrstu kaupenda 33% það sem af er ári og hefur aldrei verið hærra. Þetta þýðir að þrátt fyrir íbúðaverðshækkanir að undanförnu eru fyrstu kaupendur að ná að koma sér á markaðinn. En hvernig getur staðið á þessu, samhliða hækkandi verði? Helsta ástæðan er einfaldlega sú að þrátt fyrir að Seðlabankinn hafi hækkað vexti frá því í vor eru vextir enn mun lægri en á árum áður. Þetta hefur orðið til þess að auka greiðslugetu fyrstu kaupenda eins og annarra og vegið upp á móti íbúðaverðshækkunum og rúmlega það. En mun það alltaf vera staðan? Vextir koma til með að hækka Seðlabankinn hefur gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum á markaði. Bankinn hefur hækkað stýrivexti ásamt því að herða á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall og greiðslubyrði. Þessar aðgerðir eiga að róa íbúðamarkaðinn og koma í veg fyrir óhóflega skuldsetningu. Stýrivextir hafa hækkað í þrígang á undanförnum mánuðum og útlit er fyrir að hækkunarferli vaxta muni halda áfram nú þegar hagkerfið réttir úr kútnum. Þetta mun koma til með að hafa bein áhrif á húsnæðislán almennings. Ljóst er að ef að vextir verða aftur á svipuðum stað og fyrir faraldur og ef íbúðaverð fer að róast gæti orðið mjög erfitt fyrir verðandi fyrstu kaupendur að kaupa sér íbúð. Munu þeir þurfa að stíga inn í jafn dýran eða enn dýrari íbúðamarkað og nú er raunin, en með talsvert hærri vöxtum? Það gæti reynst erfið staða fyrir marga. Meira er um að fólk sé að kaupa sína fyrstu eign þessa dagana en áður og það hlýtur að teljast jákvætt, enda viljum við að fólk hafi raunverulega valkosti varðandi búsetu hér á landi. Stjórnvöld hafa í gegnum tíðina hjálpað fyrstu kaupendum inn á markaðinn með ýmsum aðgerðum. Stóra spurningin er hvort stjórnvöld þurfi jafnvel að hjálpa fyrstu kaupendum enn frekar þegar frá líður. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Húsnæðismál Fjármál heimilisins Neytendur Fasteignamarkaður Mest lesið Málþófið er séríslenskt Bryndís Haraldsdóttir Skoðun Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson Skoðun Arðgreiðslur í sjávarútvegi: Staðreyndir gegn fullyrðingum Elliði Vignisson Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun Rán um hábjartan dag Guðbergur Egill Eyjólfsson Skoðun Sósíalistaflokkurinn heimilislaus - hvað næst? Trausti Breiðfjörð Magnússon Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun Verðugur bandamaður? Steinar Harðarson Skoðun Hvað er þetta græna? Karlinn er að spræna Jóhanna Jakobsdóttir Skoðun 80.000 manna klóakrennsli í Dýrafjörð í boði Arctic Fish Jón Kaldal Skoðun Skoðun Skoðun Listin að verða fullkomlega ósammála sjálfri sér á mettíma Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Arðgreiðslur í sjávarútvegi: Staðreyndir gegn fullyrðingum Elliði Vignisson skrifar Skoðun Verðugur bandamaður? Steinar Harðarson skrifar Skoðun Við þurfum nýja sýn á stjórnmál okkar - Mamdani-sýn Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Sósíalistaflokkurinn heimilislaus - hvað næst? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Rán um hábjartan dag Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson skrifar Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Uppbygging hjúkrunarheimila Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Jafnrétti grundvallarforsenda friðar og öryggis í heiminum Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Með skynsemina að vopni Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar Skoðun Knattspyrna kvenna í hálfa öld – þakkir til Eggerts Magnússonar Ingibjörg Hinriksdóttir skrifar Skoðun 80.000 manna klóakrennsli í Dýrafjörð í boði Arctic Fish Jón Kaldal skrifar Skoðun Malað dag eftir dag eftir dag Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Að velja friðinn fram yfir réttlætið Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Af nashyrningum og færni - hvernig sköpum við verðmæti til framtíðar? Guðrún Högnadóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta græna? Karlinn er að spræna Jóhanna Jakobsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta á krossgötum? Einar Magnússon,Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Stjórnarandstaðan hindrar kjarabætur Rúnar Sigurjónsson skrifar Skoðun Af hverju útiloka Ísrael frá Eurovision eins og Rússland? Stefán Jón Hafstein skrifar Skoðun Lífeyrir skal fylgja launum Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Fánar, tákn og blómabreiður: „Enginn bjó á Íslandi fyrr en einhver kom“ Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Hvernig er staða lesblindra á Íslandi? Guðmundur S. Johnsen skrifar Skoðun Sakar aðra um það sem hún gerir sjálf Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun „Þú verður aldrei nóg“ - Ástæður þess að kerfið bregst innflytjendum Ian McDonald skrifar Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson skrifar Skoðun Ofurgróði sjávarútvegs? – Hættið að afvegaleiða! Elliði Vignisson skrifar Sjá meira
Íbúðaverð hefur hækkað um 15% undanfarið ár. Mikil eftirspurn er á íbúðamarkaði um þessar mundir sem framboðið annar ekki. Ein helsta ástæða fyrir þessari miklu eftirspurn er að Seðlabankinn lækkaði stýrivexti í kjölfar COVID faraldursins sem varð til þess að vextir á húsnæðislánum urðu töluvert hagstæðari en við höfum áður vanist hér á landi og þar af leiðandi jókst greiðslugeta kaupenda. Auk þess virðast ýmsir aðrir þættir tengdir breyttri hegðun í faraldrinum ýta undir eftirspurn á íbúðamarkaði hér eins og víða erlendis. Síðustu ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Í faraldrinum varð breyting þar á og um þessar mundir hafa verðhækkanir að mestu verið drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Á síðastliðnu ári hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 19% að nafnvirði og fjölbýli um 14%. Þegar íbúðaverð hækkar talsvert umfram laun eins og raunin hefur verið uppi á síðkastið getur orðið enn erfiðara fyrir fólk koma sér inn á markaðinn. Það er nefnilega svo að margir eru á leigumarkaði af illri nauðsyn. Samkvæmt niðurstöðum úr könnun á vegum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vilja 90% leigjenda fremur búa í eigin húsnæði en í leiguhúsnæði. Húseigendur sjá verðmæti eigna sinna hækka en þau sem standa utan markaðarins og hyggja á íbúðakaup sjá drauminn mögulega fjarlægjast. Hlutfall fyrstu kaupenda aldrei hærra Þrátt fyrir þessar miklu hækkanir eru fjölmargir þó að kaupa sína fyrstu íbúð þessa dagana. Samkvæmt gögnum Þjóðskrár er hlutfall fyrstu kaupenda 33% það sem af er ári og hefur aldrei verið hærra. Þetta þýðir að þrátt fyrir íbúðaverðshækkanir að undanförnu eru fyrstu kaupendur að ná að koma sér á markaðinn. En hvernig getur staðið á þessu, samhliða hækkandi verði? Helsta ástæðan er einfaldlega sú að þrátt fyrir að Seðlabankinn hafi hækkað vexti frá því í vor eru vextir enn mun lægri en á árum áður. Þetta hefur orðið til þess að auka greiðslugetu fyrstu kaupenda eins og annarra og vegið upp á móti íbúðaverðshækkunum og rúmlega það. En mun það alltaf vera staðan? Vextir koma til með að hækka Seðlabankinn hefur gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum á markaði. Bankinn hefur hækkað stýrivexti ásamt því að herða á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall og greiðslubyrði. Þessar aðgerðir eiga að róa íbúðamarkaðinn og koma í veg fyrir óhóflega skuldsetningu. Stýrivextir hafa hækkað í þrígang á undanförnum mánuðum og útlit er fyrir að hækkunarferli vaxta muni halda áfram nú þegar hagkerfið réttir úr kútnum. Þetta mun koma til með að hafa bein áhrif á húsnæðislán almennings. Ljóst er að ef að vextir verða aftur á svipuðum stað og fyrir faraldur og ef íbúðaverð fer að róast gæti orðið mjög erfitt fyrir verðandi fyrstu kaupendur að kaupa sér íbúð. Munu þeir þurfa að stíga inn í jafn dýran eða enn dýrari íbúðamarkað og nú er raunin, en með talsvert hærri vöxtum? Það gæti reynst erfið staða fyrir marga. Meira er um að fólk sé að kaupa sína fyrstu eign þessa dagana en áður og það hlýtur að teljast jákvætt, enda viljum við að fólk hafi raunverulega valkosti varðandi búsetu hér á landi. Stjórnvöld hafa í gegnum tíðina hjálpað fyrstu kaupendum inn á markaðinn með ýmsum aðgerðum. Stóra spurningin er hvort stjórnvöld þurfi jafnvel að hjálpa fyrstu kaupendum enn frekar þegar frá líður. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun
Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar
Skoðun Jafnrétti grundvallarforsenda friðar og öryggis í heiminum Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar
Skoðun Knattspyrna kvenna í hálfa öld – þakkir til Eggerts Magnússonar Ingibjörg Hinriksdóttir skrifar
Skoðun Af nashyrningum og færni - hvernig sköpum við verðmæti til framtíðar? Guðrún Högnadóttir skrifar
Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Fánar, tákn og blómabreiður: „Enginn bjó á Íslandi fyrr en einhver kom“ Meyvant Þórólfsson skrifar
Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson skrifar
Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun