Saga af íbúð sem notuð er til okurs

Hér verður sögð saga af íbúð sem er notuð til kúgunar og okurs undir sérstakri vernd stjórnvalda. Íslensk stjórnvöld hafa kosið að taka ætíð stöðu með okrurum og bröskurum og aldrei með leigjendum. Niðurstaðan er sá hryllingur sem íslenskur leigumarkaður er, sársaukafull dagleg upplifum þúsunda fjölskyldna, leigjenda sem eru svo óheppnir að búa á Íslandi þar sem öll kerfi eru mótuð að kröfum hinna sterku og freku.

Saga út tveimur skrám

Þjóðskrá hefur á vef sínum tvær skrár til niðurhals sem með öflugra birtingarformi gætu gefið skýra mynd af leigumarkaði. Annars vegar Kaupskrá fasteigna, sem inniheldur þinglýsta kaupsamninga. Og hins vegar Leiguskrá íbúðarhúsnæðis, sem inniheldur þinglýsta leigusamninga.

Með því að sækja gögn í þessar skrár getum rakið sögu íbúða á kaup- og leigumarkaði, séð þessa markaði út frá einstökum íbúðum en ekki meðaltölum eins og algengast er að birta gögn. Til að gefa ykkur mynd af möguleikum þessara skráa ætla ég að segja ykkur söguna af 83 fermetra þriggja herbergja íbúð í Iðufelli. Ég veit ekkert hver á íbúðina eða hver leigir hana, og vil halda húsnúmerinu leyndu. Ég vil ekki blanda fólkinu inn í þessa sögu.

Ég valdi þessa íbúð svo til af handahófi, valdi hana úr þeim íbúðum sem höfðu verið nokkur ár á leigumarkaði og þar sem leiguverðið í dag var nærri því sem tíðkast á leigumarkaði. Leigan á þessari íbúð er í dag um 12% yfir húsleigu á þinglýstum leigusamningum í hverfinu. Það má reikna með að þinglýstir samningar gefi heldur lægra meðalverð en gildir almennt á markaðnum, þar sem hærra launað fólk sem leigir dýrara húsnæði hefur enga hagsmuni af þinglýsingu, þar sem það mun ekki fá húsnæðisbætur. 12% yfir meðalverði þinglýstra samninga er því líklega nærri raunverulegu meðaltali leigu.

Sturluð hækkun fasteignaverðs

En sagan byrjar um mitt ár 2014 þegar leigusali festir kaup á íbúðinni í Iðufelli fyrir 20 m.kr. Við gefum okkur að hann hafi lagt til 30% kaupverðsins sem eigið fé en tekið restina að láni. Síðan þá eru liðnir 89 mánuðir og markaðsvirði íbúðarinnar er í dag um 47,9 m.kr. miðað við verðþróun íbúða af þessari tegund í Fellahverfinu. Eftirstöðvar lánsins eru um 16,4 m.kr. Hrein eign íbúðareigandans er því um 31,5 m.kr.

Núvirði eiginfjárframlagsins frá 2014 er um 7,7 m.kr. Eign kaupandans hefur því aukist um 23,8 m.kr. á þessum 89 mánuðum eða um 267 þúr. kr. að meðaltali á hverjum mánuði. Þetta er 23% ársávöxtun umfram verðbreytingar. Sturluð ávöxtun.

Leigjendur borga allan kostnað og miklu meira til

Íbúðin var sett í leigu undir árslok 2014 á 170 þús. kr. á mánuði. Það var langt umfram raunveruleg útgjöld leigusalans. Ef við leggjum saman afborganir, vexti, fasteignagjöld, 1,1% viðhald af markaðsvirði, 6% leigufjárhæðar í greiðslufallstryggingu og önnur 6% í umsýslugjald hefði leigan átt að vera rétt rúmlega 90 þús. kr.

Þetta var hið almenna á leigumarkaðnum þá, leigusalinn í Iðufelli var að leigja út á rétt rúmlega markaðsleigu. Þessi samningur var til tveggja ára vísitölubundinn. Þegar gerður var nýr leigusamningur tveimur árum síðar hækkaði leiguverðið um tæplega 17 þús. kr. á núvirði umfram verðlag. Og tveimur árum síðar um tæpar 28 þús. kr. og í þriðja sinn um rúmar 2 þús. kr. Frá 2014 hefur leigan því hækkað um tæplega 47 þús. kr. umfram verðlag. Þetta er meira og minna í takt við hækkanir á markaðnum, leigumarkaðurinn hækkar umfram verðlag.

Og umframleiga, það er leiga umfram sannanlegan kostnað leigusala, hefur líka hækkað. Var á núvirði um 102 þús. kr. í upphafi en er núna tæplega 129 þús. kr. Þetta er í ágætu samræmi við kannanir Samtaka leigjenda á leigumarkaðinum. Leigjendur á almennum markaði eru yfirleitt að greiða um og yfir 100 þús. kr. á mánuði umfram kostnað leigusala.

Stjórnlaus gróði leigusalans

Leigan hefur fært leigusalanum um 11,5 m.kr. umfram kostnað á þessum 89 mánuðum, eða rúmlega 129 þús. kr. á mánuði á meðaltali. Og þar með skert lífskjör leigjandans um sömu fjárhæð. Leigjandinn borgar allan kostnað við húsnæðið og 129 þús. kr. á mánuði til viðbótar til leigusalans sem einskonar braskara-skatt.

Þessi hagnaður á útleigunni jafngildir um 12,1% ávöxtun upphaflega eiginfjárframlagsins umfram verðbreytingar. Og sú ávöxtun leggst ofan á þá sem kom til vegna hækkunar fasteignaverðs. Samanlögð ársávöxtun leigusalans í tæp sjö og hálft ár hefur því verið 35,2% á hverju ári.

Á tímabilinu hefur leigjandinn borgað allan kostnað leigusalan vegna íbúðarinnar og lánanna sem á henni hvíla, um 12,8 m.kr. Og auk þess um 11,5 m.kr. í hreinan hagnað til leigusalans.

Ofan á þetta bætist síðan hækkun íbúðarinnar upp á um 23,8 m.kr.

Samanlagður hagnaður eigandans er því um 35,3 m.kr. á tímabilinu, að meðaltali um 397 þús. kr. á mánuði. Fyrir að hafa 2014 lagt til 30% eiginfjárframlag í 83 fermetra íbúð í Iðufelli.

Algjör fyrirlitning á leigjendum

Leigumarkaðurinn á Íslandi er helsjúkur. Stjórnvöld hafa tekið sér stöðu með bröskurum og okrurum og neita að verja leigjendur. Öfugt við stjórnvöld í öðrum löndum í okkar heimshluta. Niðurstaðan er algjör hryllingur, siðlaus markaður þar sem braskara og okrarar njóta verndar ríkisvaldsins til að kúga fé út úr fólki sem þarf nauðsynlega að leigja húsnæði fyrir sig og fjölskyldu sína, fólk sem getur með engu móti keypt húsnæði.

Fyrirlitningin sem ráðherrar ríkisstjórnarinnar sýna leigjendum er botnlaus. Þeir hafa svikið öll loforð sem þeir gáfu um að verja leigjendur í tengslum við lífskjarasamningana 2019. Þeir hafa aldrei virt leigjendur nokkurs viðlits. Þegar forsætisráðherra féllst á fund með fulltrúum Samtaka leigjenda mætti ráðherrann ekki. Leigjendur hafa ekki verið skipaðir í þá hópa sem ríkisstjórnin hefur falið að leggja fram tillögur um bættan húsnæðismarkað. Þegar fulltrúar Leigjendasamtakanna hafa náð að kasta inn tillögum inn í þessa hópa hefur ekkert verið gert með þær, þeim hefur verið hent.

Ríkisstjórnin er ánægð með okrið

Frá 2013 hafa Samtök leigjenda bent stjórnvöldum á neyðarástandið á leigumarkaði og hvernig braskvæðing hans hefur grafið undan lífskjörum leigjenda. Samtökin hafa líka bent á að það gullæði sem gripið hefur braskarana spennir upp kaupverð og útilokar þar með fleiri frá eignamarkaði, ýtir fleirum út á leigumarkaðinn, þar sem fólk og fjölskyldur verða fórnarlömb okrara.

Og hvað hafa stjórnvöld gert við þessum ábendingum? Ekki neitt. Málið er nefnilega að ráðherrarnir standa með okrurum og bröskurum. Þeir standa með þeim sem eiga mikið og vilja eignast meira og fyrirlíta þau sem lítið sem ekkert eiga. Ráðherrarnir styðja okrarana í að féfletta hin efnaminni.

Og þaðan, úr þessu siðleysi ráðherranna, lekur siðrofið niður og hefur breytt íslenskum húsnæðismarkaði í Dickensískan hrylling fyrir þúsundir og aftur þúsundir fjölskyldna.

Málið er ekki að ráðherrarnir viti ekki af þessu, að þeir þurfi enn einn starfshópinn eða enn eina skýrsluna. Það er alls ekki svo. Upplýsingar um taumlaust okrið liggja fyrir. Þessi grein er t.d. byggð á opinberum upplýsingum. Málið er að ráðherrarnir vita allt um ástandið og þau eru ánægð með það.

Höfundur er félagi í Sósíalistaflokknum.