Jafnvægi fasteigna og kaupmáttar

Ekki er jafnrík ástæða til þess að hafa áhyggjur af hækkun húsnæðisverðs hér á landi og í mörgum nágrannaríkjanna. Þetta er niðurstaða Tryggva Þórs Herbertssonar og Axels Hall, hagfræðinga á Hagfræðistofnun. Mikil umræða hefur verið um svokallaðar eignabólur á fasteignamörkuðum víða um heim. Fasteignaverð hefur hækkað mikið hér á landi á undanförnum árum líkt og í nágrannalöndunum. "Hækkunin hér endurspeglar leiðréttingu og hversu mikið kaupmáttur hefur hækkað hér á landi," segir Tryggvi Þór Herbertsson. Tryggvi segir mikla fylgni á milli kaupmáttar og húsnæðisverðs. "Rannsóknir sýna að fjölskyldur eyða nokkuð svipuðu hlutfalli af launum sínum í húsnæði." Hann segir fleiri þætti koma við sögu svo sem þróun langtímavaxta. "Flestir eru þeirrar skoðunar að langtímavextir muni fara lækkandi í vestrænum á næstu árum. Það þýðir að flestir ættu að vera tilbúnir að taka hærri lán." Í Bretlandi og á Spáni hafa menn töluverðar áhyggjur af því að eignaverð muni lækka í snöggri verðleiðréttingu. Fasteignaverð hefur hækkað langt umfram kaupmátt launa. Líkur á verðleiðréttingu húsnæðis í þessum löndum eru því margfallt meiri en hér á landi. Meðal hagfræðinga eru þær raddir uppi að hugsanlega sé hækkun húsnæðisverðs komin til að vera. Fólk sé einfaldlega tilbúið að verja stærri hluta tekna sinna til kaupa á húsnæði. Tryggvi segir að það hafi komið þeim á óvart eftir mikla umræðu um að hækkun fasteignaverðs sé farið úr böndum og lækkun sé óumflýjanleg, að sjá að húsnæði er í jafnvægi við kaupmáttinn þegar horft sé yfir lengra tímabil. Hann segir að þumalputtareglan til dæmis í Bandaríkjunum sé sú að fólk kaupi húsnæði sem kosti þriggja ára laun. "Þetta hlutfall er núna komið í fimm í Bandaríkjunum. Þeir sem eru með fimm milljónir í árstekjur eru þá að kaupa 25 milljón króna húseignir." Tryggvi segist vel skilja áhyggjur breska Seðlabankans af fasteignaverði. Miðað við þær forsendur sem Tryggvi og Axel gefa sér í leitinni að jafnvæi fasteignamarkaðar þyrfti húsnæðisverð að lækka um 25 prósent í Bretlandi miðað við hlutfall launa og fasteignaverðs eins og það hefur verið að meðaltali síðustu 20 ár. Hér á landi þyrfti óverulega lækkun til þess að ná þessu hlutfalli. "Þetta er því nánast í jafnvægi og ekki rétt að tala um verðhækkanir fasteigna á Íslandi með sama hætti og eðlilegt er að ræða um slíkar hækkanir í löndum þar sem hækkun fasteigna hefur farið verulega fram úr hækkun launa."