Tveir fasteignasalar um hverja sölu? Einar G. Harðarson og Steinunn Ýr Einarsdóttir skrifa 12. apríl 2021 09:00 Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Steinunn Ýr Einarsdóttir Einar G. Harðarson Tengdar fréttir Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31 Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00 Mest lesið Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Ósnertanlegir eineltisseggir og óhæfir starfsmenn Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Þegar ég fékk séns Heiða Ingimarsdóttir Skoðun Opinber skýring til Sigurjóns Þórðarsonar Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Ekkert kerfi lifir af pólitískan geðþótta Guðrún Hafsteinsdóttir Skoðun Að vera hvítur og kristinn Guðbrandur Einarsson Skoðun Áhrif veiðigjalda ná út fyrir atvinnugreinina Ásgerður Kristín Gylfadóttir Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson Skoðun Skoðun Skoðun Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar Skoðun Setjum kraft í íslenskukennslu fullorðinna Anna Linda Sigurðardóttir skrifar Skoðun Áhrif veiðigjalda ná út fyrir atvinnugreinina Ásgerður Kristín Gylfadóttir skrifar Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson skrifar Skoðun RÚV - ljósritunarstofa ríkisins? Birgir Finnsson skrifar Skoðun Að vera hvítur og kristinn Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta í heimabyggð – loksins orðin að veruleika Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Komum heil heim eftir hvítasunnuhelgina Ágúst Mogensen skrifar Skoðun Leiðin til Parísar (bókstaflega) Ólafur St. Arnarsson skrifar Skoðun Ósnertanlegir eineltisseggir og óhæfir starfsmenn Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Opinber skýring til Sigurjóns Þórðarsonar Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Ekkert kerfi lifir af pólitískan geðþótta Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson skrifar Skoðun Hoppað yfir girðingarnar Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Þegar ég fékk séns Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Verður greinilega að vera Ísrael Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Snjallasta stefnubreyting Samfylkingarinnar Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson skrifar Skoðun Stjórnleysi í íslenskri dýravernd Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Olíumjólk Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Leikskólagjöld í Kópavogi þau hæstu á landinu Örn Arnarson skrifar Skoðun Pólitískur gúmmítékki Jens Garðar Helgason skrifar Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Morðæðið á Gaza - Vitfirringin má ekki eyðileggja mennskuna Jón Baldvin Hannesson skrifar Skoðun Orðsins fyllsta merking Eiríkur Kristjánsson skrifar Skoðun Dóru Björt svarað! Jón G. Hauksson skrifar Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar Skoðun Ekki mínir hagsmunir Berglind Hlín Baldursdóttir skrifar Sjá meira
Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi.
Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31
Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00
Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson Skoðun
Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson Skoðun
Skoðun Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar
Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson skrifar
Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson skrifar
Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar
Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson Skoðun
Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson Skoðun