Af­siðun hús­næðis­markaðarins

Frá aldamótum fram að síðustu áramótum hækkaði verð á íbúðum í sambýli um 411%. Á sama tíma hækkaði almennt neysluverð um 151%. Þetta merkir að verð á íbúðum hækkaði um meira en helming umfram almennt verðlag. Það er galið.

Er ástæðan hækkun byggingarkostnaðar umfram almennar verðbreytingar? Að verð á eldri íbúðum elti hækkun á framleiðsluverði nýrra? Nei. Frá aldamótum fram að síðustu áramótum hækkaði vísitala byggingarkostnaðar um 216%. Verð á íbúðum í sambýli hafa því hækkað um 62% umfram byggingarkostnað.

Hvað með launaþróun; getur verið að laun hafi hækkað langt umfram íbúðaverð svo hækkun þess hafi ekki verið íþyngjandi? Nei, ekki heldur. Laun hækkuðu um 276% á þessu tímabili og því hækkaði verð á íbúðum í sambýli um 35% umfram laun.

Framsóknarflokksvæðing húsnæðis

Hvernig mátti þetta gerast? Ástæðan liggur í breytingum á húsnæðiskerfinu sem rekja má til ríkisstjórnar Sjálfstæðis- og Framsóknarflokks sem tók við 1995. Sú ríkisstjórn tók ákvörðun um að leggja niður verkamannabústaði og stöðva vöxt kerfis félagslegs leiguhúsnæðis á vegum sveitarfélaga. Síðar stóð ríkisstjórn sömu flokka að einkavæðingu húsnæðislána og lagði niður starfsemi Íbúðalánasjóðs. Samhliða fjármálavæðingu atvinnulífsins leyddu þessar breytingar til þess að byggingamarkaðurinn var drifinn áfram af lóðabröskurum, stórum verktakafyrirtækjum, einkareknum húsaleigufélögum og öðrum okrurum. Á sama tíma og verð húsnæðis var skrúfað upp, drógu þessir aðilar gríðarlegar upphæðir út úr markaðinum í formi söluhagnaðar og arðs.

Frá 1995 hefur Framsóknarflokkurinn farið með félagsmálaráðuneyti í 3/4 hluta tímans, ætíð með fulltrúa Sjálfstæðisflokksins í fjármálaráðuneytinu. Umbreyting húsnæðiskerfisins og innleiðing brasks og okurs er því fyrst og fremst sköpunarverk Framsóknar, með stuðningi Sjálfstæðisflokks.

Þeim sem fannst bara best að kjósa Framsókn í síðasta mánuði greiddu því atkvæði að viðhalda þessu galna húsnæðiskerfi.

Afsiðun félagslegs leiguhúsnæðis

Fyrir breytingarnar miklu leigðu sveitarfélögin fátæku fólki íbúðir gegn lágri leigu. Litið var á þetta sem félagslega aðstoð. Með markaðsvæðingu húsnæðiskerfsins var snúið frá þessu. Í stað þess að leigja fátækum gegn lágri leigu var leigan færð upp að markaðsvirði leigu á almennum markaði. Þar sem slík leiga er langt umfram fjárhagsgetu hinna fátæku áttu húsnæðisbætur að vega upp muninn.

Og gekk þetta upp? Nei, alls ekki.

Tökum raunverulegt dæmi. Einstæð mótir sem er öryrki leigir 95 fermetra íbúð af Félagsbústöðum á um 175 þús. kr. Að viðbættum hússjóði og eftir húsnæðisbætur er húsnæðiskostnaður konunnar um 135 þús. kr.

Miðað við byggingarár íbúðarinnar og staðsetningu kostar svona íbúð í dag tæplega 48 m.kr. samkvæmt fasteignasjá Þjóðskrár. Miðað við lánskjör Lífeyrissjóðs verslunarmanna er mánaðarlegar greiðslur 48 m.kr. verðtryggðs láns til fjörutíu ára einmitt um 175 þús. kr. Leigan hjá einstæðri móður á örorkulífeyri hjá Félagsbústöðum er því sambærileg og afborganir af láni fyrir markaðsverði íbúðarinnar í dag.

Enginn nágranna konunnar skuldar núvirði eignar sinnar. En ef við gerðum ráð fyrir því og miðum við lágmarkslaun þá fengi sá vaxtabætur sem leiddu til þess að nettó húsnæðiskostnaður með hússjóði en án hita og rafmagns væri um 145 þús. kr. Það er 10 þús. kr. meira en konan sem leigir af Félagsbústöðum borgar.

En þetta er ekki raunverulegt dæmi. Eins og bent var á hér að ofan þá hefur húsnæðisverð hækkað langt umfram verðlag á liðnum árum. Nágrannar konunnar eru þá að greiða af lánum sem tekin voru þegar verð íbúðanna var mun lægra. Við getum því fullyrt að húsnæðiskostnaður allra nágranna konunnar eða vel flestra sé lægri en sá sem hún ber. Fátækasta konan í blokkinni ber hæsta húsnæðiskostnaðinn.

Það er talið að eðlilegur húsnæðiskostnaður sé 25% af ráðstöfunartekjum. Íþyngjandi húsnæðiskostnaður er skilgreindur sem 40% af ráðstöfunartekjum. Og þá er rafmagn og hiti talinn með. Ef við bætum við 15 þús. kr. við húsnæðiskostnað konunnar þá er hann 150 þús. kr. á mánuði. Ráðstöfunartekjur hennar þyrftu að vera 375 þús. kr. svo húsnæðiskostnaðurinn væri ekki íþyngjandi. Til að fá slíkar ráðstöfunartekjur þyrfti hún að hafa yfir hálfa milljón á mánuði í laun.

Sem hún hefur ekki. Ráðstöfunartekjur öryrkja eru um 287 þús. kr. Húsnæðiskostnaður upp á 150 þús. kr. er 52%, langt yfir hættumörkum. Það væri skaplegt ef húsnæðiskostnaðurinn væri helmingi minni. Konan í dæminu okkar borgar um 75 þús. kr. á mánuði í húsnæðiskostnað umfram getu.

Afsiðun almenns leigumarkaðar

Þar sem húsnæðisverð hækkar umfram verðlag, byggingarkostnað og laun hefur skapast tækifæri fyrir þau sem eiga peninga til hagnast á leigumarkaði. Þau sem eiga pening og geta keypt geta hagnast á þeim eiga minni pening og fá ekki að kaupa. Þetta er eitt mesta ógeð okkar tíma, það að við viðhöldum kerfi sem flytur fé frá þeim sem lítið eiga til þeirra sem eiga meira og haldi hinum efnaminni í fátæktargildru og bjargarleysi.

Tökum dæmi. Samkvæmt fasteignaupplýsingum þjóðskrár er meðalleiga á 62,5 fermetra íbúð í vesturhluta Reykjavíkur tæplega 213 þús. kr. Samkvæmt upplýsingum sömu stofnunar er meðalverð slíkrar íbúðar í dag um 41,2 m.kr. Ef við látum nú einhvern kaupa þessa íbúð á þessu verði með 15% eiginfjárframlagi (6,2 m.kr.) og restina á láni frá Lífeyrissjóði verslunarmanna og leigja íbúðina svo út á meðalverði markaðarins þá fær sá um milljón á ári umfram afborganir og vexti. Frá þeirri fjárhæð dragast fasteignagjöld, fjármagnstekjur vegna leigutekna og áætlaður viðhaldskostnaður upp á 1% af virði íbúðarinnar. Eftir standa þá 232 þús. kr. árlega sem eru um 3,7% ávöxtun eiginfjárframlagsins.

Þetta virðist vera í jafnvægi, góð ávöxtun en ekki brjálæðislega. En þá fer vélin í gang. Á umliðnum áratug hefur íbúðaverð hækkað um 7,5% að meðaltali á ári samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár á meðan verðlag hefur hækkað um 4,4%. Á þessum tíma hefur að leiga að meðaltali hækkað um 6,2% á ári. Ef við látum svona vél malla í tíu ár þá mun íbúðin hækka um 12,5 m.kr. á föstu verðlagi og eigið fé húseigandans hækka um 27,0 m.kr., annars vegar vegna niðurgreiðslu lána og hins vegar vegna hækkunar húsnæðisverðs. Á tímabilinu mun leigjandinn síðan greiða niður lánið og allan kostnað við íbúðina og 4,0 m.kr. aukalega. Heildarhagur húseigandans er því 31,0 m.kr. á þessum tíu árum, árleg ávöxtun upp á rúm 22% sem hvaða fíkniefnasmyglari sem er myndi sætta sig við. Þetta er hagur sem leigjandinn færir leigusala sínum og öll þau sem líða fyrir skortstefnu stjórnvalda og ömurlega húsnæðisstefnu.

Leigjendur hafa fært stóru leigufélögunum gríðarlega fjármuni með þessum hætti en líka betur settum einstaklingum sem hafa freistast til að ávaxta fé sitt á bakinu á leigjendum. Reynsla leigjenda af slíkum leigusölum er allskonar, en almennt frekar slæm. Leigjendur segja að þetta kerfi dragi fram það versta í fólki. Græðgin gerir það.

Stjórnvöld ættu því ekki aðeins að grípa inn í vegna ömurlegrar stöðu leigjenda heldur líka vegna afsiðunar leigusala. Við eigum að byggja upp samfélag sem lokkar fram það besta í okkur.

Leigjendur einir geta breytt þessu

Á laugardaginn næsta kl. 14 verður haldinn aðalfundur Samtaka leigjenda í Bolholti 6. Þá verða samtökin endurreist og starfið skipulagt. Það er eina leið leigjenda að réttlæti; að bindast samtökum og nýta afl fjöldans til að færa leigumarkaðinn að því sem hann er í nágrannalöndum okkar þar sem leigjendur njóta verndar.

Við undirritun lífskjarasamningsins lofuðu stjórnvöld að setja lög til auka vernd og réttindi leigjenda. Þau sviku þau loforð. Félagsmálaráðherrann er úr Framsóknarflokki og fjármálaráðherrann úr Sjálfstæðisflokki. Það er engin leið til að slíkir bæti hag leigjenda án skipulagðrar réttindabaráttu leigjenda sjálfra.

Víða í nágrannalöndum er leiguþak á íbúðarhúsnæði, óheimilt er að leigja út íbúðarhúsnæði á verði umfram tiltekið verð á fermetra. Annars staðar er heimill á hækkun leiguverðs, óheimilt er að hækka húsaleigu umfram tiltekin mörk. Sums staðar eru leigjendur og samtök þeirra samningsaðilar um breytingar á leiguverði, óheimilt er að hækka húsaleigu án samnings við samtök leigjenda.

Til að halda aftur af græðgi fólks er sum staðar haft það skipulag að sá sem vill leigja út íbúð verður að leggja hana inn í leiguumsýslufélag sem gætir að því að allt fari eftir lögum og reglum. Leigjandi þarf þá ekki að standa í samskiptum við eigandann og er ekki háður mati hans á slitum á íbúðinni eða öðrum matsþáttum.

Víðast er réttur leigjenda varinn svo ekki sé hægt að segja þeim upp húsnæðinu með skömmum fyrirvara. Heimili eru mikilvæg og helg. Fólk á ekki að búa við það að missa heimili sitt með skömmum fyrirvara ef sá sem leigir út íbúðina vill skyndilega losa fé eða leigja íbúðina til skyldmennis.

Í nágrannalöndum okkar er litið til réttinda barna. Leigjendur sem hrekjast um á leigumarkaði og flytja reglulega þurfa að slíta börnin upp úr sínu félagslega umhverfi. Þetta veldur mikilli sorg og hefur varanleg áhrif á börnin. Stjórnvöld á Íslandi er hjartanlega sama um þessi börn.

Sums staðar eru skattar lagðir á hagnað af íbúðabraski til að koma í veg fyrir braskið; braskararnir eru einfaldlega skattlagðir út af markaðinum. Þetta er gert til að vernda húsnæðismarkaðinn, skilgreina húsnæði sem mikilvæg réttindi en ekki eitthvað fyrir braskara til að leika sér að.

Svona má lengi telja. Það er sama hvaða hópur er tekinn, það má hvergi finna jafn mikinn mun á stöðu nokkurs hóps á Íslandi og sama hóps í nágrannalöndum okkar og meðal leigjenda. Staða íslenska leigumarkaðarins er stjórnvöldum og samfélaginu öllu til skammar.

Leigjendur ætla að breyta þessu. Fyrstu skrefin verða stigin á laugardaginn næsta, 30. október, kl. 14 í Bolholti 6. Ég hvet þig til að mæta.

Höfundur er leigjandi og vinnur að endurreisn Leigjendasamtakanna með öðrum leigjendum.