Vinnur fasteignasalinn þinn fyrir þig? Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 1. júní 2022 10:30 Í fasteignaviðskiptum takast á þrjú ólík hagsmuna sjónarmið: Hagsmunir kaupanda, hagsmunir seljanda og hagsmunir fasteignasala. Hagsmunir seljanda og kaupanda skarast eðlilega þar sem þeir sitja sitthvoru megin við samningaborðið. En hvar liggja hagsmunir fasteignasala? Byrjum á að skoða fimmtándu grein laga um sölu fasteigna og skipa: „15. gr.Fasteignasali skal gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.Fasteignasali skal í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.“ Fasteignasalinn á sem sagt að vinna að hag bæði seljanda og kaupanda og gæta sanngirni. Söluþóknanir fasteignasala eru þó að mest megninu til hlutfall af söluverði, sem þýðir að það er hagur fasteignasalans að selja eignina á háu verði, sem fer þá með hagsmunum seljanda en gegn hagsmunum kaupanda. Af þessu má áætla að fasteignasalinn vinni fremur fyrir seljendur en kaupendur, svo erfitt er að sjá hvernig það passar fyllilega við ofangreind lög. Að þessu leitinu til væri eðlilegra að seljandi og kaupandi hefðu hvorn sinn fasteignasalann, ef þeir vilja yfir höfuð greiða fasteignasölum háar fjárhæðir í stað þess að selja eignir sínar sjálfir. Raunar orðaði einn fasteignasali þetta við mig á þann veg að þetta væri eins og að hafa sama lögmanninn á báðum hliðum í dómsmáli! Í nýlegu viðtali við Hannes Steindórsson, formann félags fasteignasala, hélt hann þó fram að fasteignasalar væru ekki að nýta aðstöðu sína til að knýja fram hærri verð frá kaupendum [1]. En það þarf þó ekki að vera neinn gæða stimpill ef marka má bandarísk gögn, en þau sýna að fasteignasalar haldi eigin eignum um tíu dögum lengur í sölu og fá þannig rúmlega 3% hærra verð fyrir þær heldur en þegar þeir eru að selja eignir fyrir viðskiptavini [2]. Það er að líkindum vegna þess að fasteignasalinn reynir að hámarka eigin hag en ekki hag kaupanda eða seljanda. Tökum stutt skýridæmi: Fasteignasali hefur eign til sölu sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100 m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi hann 2 m.kr fyrir að selja eignina á því verði. Honum grunar þó að ef hann bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina á 103 m.kr. Viðbótar söluþóknunin hans við það er þó ekki nema auka 60 þ.kr, en ef eignin væri hans eigin þá væri þetta spurning um auka 3 m.kr í vasann. Ef þetta er hans eign kýs hann því að bíða. Ef þetta er eign viðskiptavinar er líklega betra fyrir hann að selja strax vegna þess að ágóðinn af því að festa 2 m.kr sölulaun strax, þurfa ekki að setja meiri tíma í söluna og að geta þá einbeitt sér að því að selja aðrar eignir er meiri en heldur en möguleikinn á því að auka sölulaunin í 2,06 m.kr. Svona hegðun er viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag, hann hefur einfaldlega ekki hag af því að lengja söluferlið og reyna knýja fram aðeins hærra verð. En svona hegðun er gjörsamlega ólíðandi fyrir seljanda sem missir af milljónum vegna þess að fasteignasalinn er að hugsa um sjálfan sig en ekki viðskiptavininn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins uppbyggt hér á landi og í fyrrnefndu viðtali við Hannes nefnir hann einmitt að fasteignasalar eru ekki að hugsa um þessa þúsundkalla sem fasteignasalinn fær við að hækka verðið um milljón. Af framangreindu má því ætla að neytendur séu að fá lægri verð fyrir eignir sínir en hægt væri og þegar það er lagt saman við háar söluþóknanir fasteignasala er heildarkostnaður orðinn gríðarlegur. Þó er fjölmargt sem á enn eftir að nefna í umræðunni sem svertir myndina enn fremur, sem ég mun gera á næstunni. Ég er hins vegar fullviss um að það hljóti að vera hægt á tuttugustu og fyrstu öldinni að smíða kerfi sem vinnur í meira mæli að hag neytandans og minna mæli að hag milligöngumannsins. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. Heimildir: [1] Mannlegi þátturinn á Rás 1, 19.05.22, ca mín 13 til 20. [2] Úr greininni “Market distortions when agents are better informed: A theoretical and empirical exploration of the value of information in real estate transactions“ eftir Levitt og Syverson (2008). Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson Skoðun Foreldrar þurfa bara að vera duglegri Björg Magnúsdóttir Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson Skoðun Dýrkeypt eftirlitsleysi Lilja Björk Guðmundsdóttir Skoðun Minntist ekkert á Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Skoðun Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir skrifar Skoðun Vísindarannsóknir og þróun – til umhugsunar í tiltekt Þorgerður J. Einarsdóttir skrifar Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason skrifar Skoðun Foreldrar þurfa bara að vera duglegri Björg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar Skoðun Dýrkeypt eftirlitsleysi Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Svindl eða sjálfsvernd? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir skrifar Skoðun Mannauðurinn á vinnustaðnum þarf góða innivist til að dafna Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Þetta er námið sem lifir áfram Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Árborg - spennandi kostur fyrir öll Guðný Björk Pálmadóttir skrifar Skoðun Tökum á glæpahópum af meiri þunga Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Minntist ekkert á Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson skrifar Skoðun Eitt eilífðar smáblóm Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Betri mönnun er lykillinn Skúli Helgason,Sabine Leskopf skrifar Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Hversu oft á að fresta framtíðinni? Erna Magnúsdóttir,Stefán Þórarinn Sigurðsson skrifar Skoðun Getur Ísland staðið fremst í heilsutækni? Arna Harðardóttir skrifar Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar Skoðun Fjármál framhaldsskóla Róbert Ferdinandsson skrifar Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir skrifar Skoðun Varhugaverð sjónarmið eða raunsæ leið? Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Dýrin skilin eftir í náttúruvá Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Sjá meira
Í fasteignaviðskiptum takast á þrjú ólík hagsmuna sjónarmið: Hagsmunir kaupanda, hagsmunir seljanda og hagsmunir fasteignasala. Hagsmunir seljanda og kaupanda skarast eðlilega þar sem þeir sitja sitthvoru megin við samningaborðið. En hvar liggja hagsmunir fasteignasala? Byrjum á að skoða fimmtándu grein laga um sölu fasteigna og skipa: „15. gr.Fasteignasali skal gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.Fasteignasali skal í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.“ Fasteignasalinn á sem sagt að vinna að hag bæði seljanda og kaupanda og gæta sanngirni. Söluþóknanir fasteignasala eru þó að mest megninu til hlutfall af söluverði, sem þýðir að það er hagur fasteignasalans að selja eignina á háu verði, sem fer þá með hagsmunum seljanda en gegn hagsmunum kaupanda. Af þessu má áætla að fasteignasalinn vinni fremur fyrir seljendur en kaupendur, svo erfitt er að sjá hvernig það passar fyllilega við ofangreind lög. Að þessu leitinu til væri eðlilegra að seljandi og kaupandi hefðu hvorn sinn fasteignasalann, ef þeir vilja yfir höfuð greiða fasteignasölum háar fjárhæðir í stað þess að selja eignir sínar sjálfir. Raunar orðaði einn fasteignasali þetta við mig á þann veg að þetta væri eins og að hafa sama lögmanninn á báðum hliðum í dómsmáli! Í nýlegu viðtali við Hannes Steindórsson, formann félags fasteignasala, hélt hann þó fram að fasteignasalar væru ekki að nýta aðstöðu sína til að knýja fram hærri verð frá kaupendum [1]. En það þarf þó ekki að vera neinn gæða stimpill ef marka má bandarísk gögn, en þau sýna að fasteignasalar haldi eigin eignum um tíu dögum lengur í sölu og fá þannig rúmlega 3% hærra verð fyrir þær heldur en þegar þeir eru að selja eignir fyrir viðskiptavini [2]. Það er að líkindum vegna þess að fasteignasalinn reynir að hámarka eigin hag en ekki hag kaupanda eða seljanda. Tökum stutt skýridæmi: Fasteignasali hefur eign til sölu sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100 m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi hann 2 m.kr fyrir að selja eignina á því verði. Honum grunar þó að ef hann bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina á 103 m.kr. Viðbótar söluþóknunin hans við það er þó ekki nema auka 60 þ.kr, en ef eignin væri hans eigin þá væri þetta spurning um auka 3 m.kr í vasann. Ef þetta er hans eign kýs hann því að bíða. Ef þetta er eign viðskiptavinar er líklega betra fyrir hann að selja strax vegna þess að ágóðinn af því að festa 2 m.kr sölulaun strax, þurfa ekki að setja meiri tíma í söluna og að geta þá einbeitt sér að því að selja aðrar eignir er meiri en heldur en möguleikinn á því að auka sölulaunin í 2,06 m.kr. Svona hegðun er viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag, hann hefur einfaldlega ekki hag af því að lengja söluferlið og reyna knýja fram aðeins hærra verð. En svona hegðun er gjörsamlega ólíðandi fyrir seljanda sem missir af milljónum vegna þess að fasteignasalinn er að hugsa um sjálfan sig en ekki viðskiptavininn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins uppbyggt hér á landi og í fyrrnefndu viðtali við Hannes nefnir hann einmitt að fasteignasalar eru ekki að hugsa um þessa þúsundkalla sem fasteignasalinn fær við að hækka verðið um milljón. Af framangreindu má því ætla að neytendur séu að fá lægri verð fyrir eignir sínir en hægt væri og þegar það er lagt saman við háar söluþóknanir fasteignasala er heildarkostnaður orðinn gríðarlegur. Þó er fjölmargt sem á enn eftir að nefna í umræðunni sem svertir myndina enn fremur, sem ég mun gera á næstunni. Ég er hins vegar fullviss um að það hljóti að vera hægt á tuttugustu og fyrstu öldinni að smíða kerfi sem vinnur í meira mæli að hag neytandans og minna mæli að hag milligöngumannsins. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. Heimildir: [1] Mannlegi þátturinn á Rás 1, 19.05.22, ca mín 13 til 20. [2] Úr greininni “Market distortions when agents are better informed: A theoretical and empirical exploration of the value of information in real estate transactions“ eftir Levitt og Syverson (2008).
Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir Skoðun
Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson Skoðun
Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar
Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar
Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar
Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir Skoðun
Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson Skoðun