Stökkbreytt greiðslubyrði Halldór Kári Sigurðarson skrifar 1. september 2022 08:01 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Fjármál heimilisins Mest lesið Í skjóli hvíta bjargvættarins Yousef Ingi Tamimi Skoðun Þegar fólkið okkar langar að deyja Sigurborg Sveinsdóttir,Svava Arnardóttir Skoðun Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson Skoðun 7 símtöl í röð - en ekkert fer í gegn Gró Einarsdóttir Skoðun Ríkisstjórn lobbýistanna Jón Ferdínand Estherarson Skoðun Áttaviti í öldrunarþjónustu Gunnlaugur Már Briem Skoðun Í senn minning og ákvörðun um framtíð Elliði Vignisson Skoðun Reynslunni ríkari eftir fjárhagsleg áföll síðustu ára Njáll Trausti Friðbertsson Skoðun Why protest works Adam Daniel Fishwick Skoðun Hvert stefnir ráðherra? Aðalsteinn Árni Baldursson Skoðun Skoðun Skoðun Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson skrifar Skoðun Fleiri átök = verri útkoma í lestri? Birgir Hrafn Birgisson skrifar Skoðun Biðin sem (enn) veikir og tekur Guðlaugur Eyjólfsson skrifar Skoðun Stafrænt netöryggisbelti Hrannar Ásgrímsson skrifar Skoðun Hvert stefnir ráðherra? Aðalsteinn Árni Baldursson skrifar Skoðun Free tuition Colin Fisher skrifar Skoðun Þegar fólkið okkar langar að deyja Sigurborg Sveinsdóttir,Svava Arnardóttir skrifar Skoðun Why protest works Adam Daniel Fishwick skrifar Skoðun Í senn minning og ákvörðun um framtíð Elliði Vignisson skrifar Skoðun Reynslunni ríkari eftir fjárhagsleg áföll síðustu ára Njáll Trausti Friðbertsson skrifar Skoðun Ríkisstjórn lobbýistanna Jón Ferdínand Estherarson skrifar Skoðun 7 símtöl í röð - en ekkert fer í gegn Gró Einarsdóttir skrifar Skoðun Áttaviti í öldrunarþjónustu Gunnlaugur Már Briem skrifar Skoðun Í skjóli hvíta bjargvættarins Yousef Ingi Tamimi skrifar Skoðun Að gjamma á stóra grábjörninn getur haft afleiðingar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Lokun Leo Seafood - Afleiðing tvöföldunar veiðigjalda Sigurgeir B. Kristgeirsson skrifar Skoðun Við getum öll stutt við lesskilning barna - Gleðilegan dag læsis Auður Soffía Björgvinsdóttir skrifar Skoðun Allir geta hjálpað einhverjum Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Við erum ekki valdalausar. Við erum óbrjótandi Noorina Khalikyar skrifar Skoðun Vægið eftir sem áður dropi í hafið Hjörtur J Guðmundsson skrifar Skoðun Getur þjóð orðið of rík? – Ádeila frá Noregi sem getur átt við um Ísland Júlíus Valsson skrifar Skoðun Fólk í sárum veldur tárum Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og grátur í draumum Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Skóli án aðgreiningar - tékklisti fyrir stjórnvöld til að gera betur Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Fjöldi kynja – treystir þú þér í samtalið með velferð barna að leiðarljósi? Böðvar Ingi Guðbjartsson skrifar Skoðun Ókeypis minnisblað fyrir Alþingi: Jafnrétti er ekki skoðun- en umræðan er það Sigríður Ásta Hauksdóttir skrifar Skoðun Segðu skilið við sektarkenndina Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius skrifar Skoðun Lög um vinnu og virknimiðstöðvar Atli Már Haraldsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson Skoðun
Skoðun Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson skrifar
Skoðun Við getum öll stutt við lesskilning barna - Gleðilegan dag læsis Auður Soffía Björgvinsdóttir skrifar
Skoðun Getur þjóð orðið of rík? – Ádeila frá Noregi sem getur átt við um Ísland Júlíus Valsson skrifar
Skoðun Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson skrifar
Skoðun Skóli án aðgreiningar - tékklisti fyrir stjórnvöld til að gera betur Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar
Skoðun Fjöldi kynja – treystir þú þér í samtalið með velferð barna að leiðarljósi? Böðvar Ingi Guðbjartsson skrifar
Skoðun Ókeypis minnisblað fyrir Alþingi: Jafnrétti er ekki skoðun- en umræðan er það Sigríður Ásta Hauksdóttir skrifar
Skoðun Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius skrifar
Vörusvik Rafmenntar í nafni Kvikmyndaskóla Íslands og afleiðingar þeirra Böðvar Bjarki Pétursson,Friðrik Þór Friðriksson Skoðun