Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 18. apríl 2024 09:00 Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Ríkisstjórn Bjarna Benediktssonar Alþingi Mest lesið 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson Skoðun Reykjavík er meðal dreifðustu höfuðborga Evrópu Guðni Freyr Öfjörð Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir Skoðun Dýrin skilin eftir í náttúruvá Linda Karen Gunnarsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar Skoðun Fjármál framhaldsskóla Róbert Ferdinandsson skrifar Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir skrifar Skoðun Varhugaverð sjónarmið eða raunsæ leið? Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Dýrin skilin eftir í náttúruvá Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Skapandi leiðir í skóla- og frístundastarfi Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Reykjavík er meðal dreifðustu höfuðborga Evrópu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Verum öll tengd Sólrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Samræðulist í heimi gervigreindar Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Samræmt gæðanám eða einsleit kerfi? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson skrifar Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson skrifar Skoðun Tími til kominn að styðja öll framúrskarandi ungmenni Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað með dansinn? Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Mótórhjólasamtök á Íslandi – hvers vegna öll þessi læti? Helgi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson skrifar Skoðun Árangur hefst hér. Með þér. Guðrún Högnadóttir skrifar Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Þjónusturof hefst í dag Hanna Birna Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Verjum frelsið og mannréttindin Sigurjón Njarðarson skrifar Skoðun Spilavíti er og verður spilavíti Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Skortur á metnaði í loftslagsmálum Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar Sjá meira
Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ.
Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun
Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar
Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar
Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar
Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar
Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Skoðun Þegar lýðheilsa, lýðræði og loftslagið eru í húfi, ekki efla samstarf við Bandaríkin Davíð Aron Routley skrifar
Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun