Leigubremsa er almannahagsmunamál

Fyrirhugað frumvarp um breytingar á húsaleigulögum sem nú er rætt á Alþingi er ekki bara leigjendum þessa lands til hagsbóta, heldur almenningi sem heild, enda sýna greiningar að húsnæðisliðurinn skýrir um helming verðbólgunnar frá byrjunárs 2015 til september 2026. Þetta bendir til kerfislægs vanda á húsnæðismarkaði, vanda sem líklega var búinn til af hagsmunaaðilum og bitnar á þjóðinni, ekki bara leigjendum.

Síðasta árið eða svo hefur húsnæðisverð síðan lækkað að raunvirði en leiguverð verið allt að 20% af hverri einstakri hækkun vísitölumælingar og samkvæmt greiningu á rúmlega 600 eignum sem í lok september voru lausar til leigu þá er leiguverð að hækka um 9,3% frá því í ágúst. Það eru einnig skýr merki um að lengri tíma taki að koma íbúðum í útleigu en áður, þær eru bara orðnar svo dýrar.

Sami vandi blasir við á fasteignamarkaði en þar eru um 1.900 nýjar, fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun, sumar verið yfir ár á sölu, en seljast ekki. Kjarni vandans er hátt íbúðaverð miðað við laun. Vandinn verður ekki skýrður með vöxtunum einum: verðtryggðir vextir Íbúðalánasjóðs voru 5,1% um aldamót, en samkvæmt vaxtatöflu Landsbankans frá 1. september 2026 eru fastir vextir nýrra verðtryggðra íbúðalána 4,45–4,75%, eftir veðhlutfalli.

Samkvæmt greiningu HMS frá maí 2024 hafði í búðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 150–170% að raunvirði frá aldamótum. Til samanburðar höfðu byrjunarlaun afgreiðslufólks samkvæmt taxta VR hækkað um 84% að raunvirði frá maí 2000 til maí 2024, samkvæmt útreikningi úr launataxtaársins 2000, launataxtaársins 2024 og neysluverðsvísitölu Hagstofunnar.

Markaðsbrestur sem búinn var til

Árið 2016 sendi þáverandi stjórn samtaka leigjenda erindi til Samkeppniseftirlitsins og varaði við uppkaupum fjárfesta á húsnæði með þeim tilgangi að hækka fasteignaverð til að réttlæta leiguverðshækkanir. Í öðrum löndum væri slíkt kallað markaðsbrestur, jafnvel markaðsmisnotkun, en frá árslokum 2015 til ársloka 2025 hefur íbúðum í eigu lögaðila fjölgað um 43,3% og um 11,5% í eigu einstaklinga með fleiri en eina íbúð, samkvæmt gögnum HMS um eignarhald íbúða fyrir þau 11 sveitarfélög sem greining okkar nær til.

En leigusalar á markaði byggja ekki íbúðir, þeir kaupa þær í samkeppni við almenning. Sú samkeppni hefur ágerst síðustu 11 árin, en á þeim tíma hefur fasteignaverð hækkað um 103% að raunvirði samkvæmt greiningu HMS.

Einungis 3,2% einstaklinga um þrítugt geta keypt sér fyrstu íbúð einir og óstuddir, og samkvæmt nýlegri könnun Félagsvísindastofnunar HÍ fyrir BHM og fleiri stéttarfélög hafa um 60% háskólamenntaðra svarenda undir 45 ára aldri þurft aðstoð við fasteignakaup.

Og hvar endar fólk sem hefur ekki efnaða aðstandendur til að hjálpa sér? Jú, á leigumarkaði.

En mikið af unga fólkinu okkar kemst hvorki inn á leigu- né eignamarkað. Samkvæmt Hagstofunni bjuggu 22,5% fólks á aldrinum 25–29 ára á Íslandi í foreldrahúsum árið 2021, samanborið við 5% í Danmörku, 6,9% í Finnlandiog 7,5% í Svíþjóð. Miðað við þróun fasteigna- og leiguverðs síðan þá er ástæða til að óttast að enn fleiri ungmenni eigi erfitt með að flytja úr foreldrahúsum.

Eins og sést hér á myndinni sem fengin er að láni úr greiningu stéttarfélagsins Eflingar þá er hagnaður af útleigu íbúðar- og atvinnuhúsnæðis sem hlutfall af veltu úr öllum takti við annan atvinnurekstur í landinu og er óhætt að segja að „planið“ hafi heppnast fullkomlega enda hefur leiguverð hækkað um 120,5% frá júní 2015 til ágúst 2026.

Önnur lönd setja leigusölum mörk

Í síðustu alþingiskosningum, sem snerust að miklu leyti um húsnæðismál, er oft talað um að kosin hafi verið í burtu stjórn sérhagsmuna og þess í stað var kosin hér til valda stjórn almannahagsmuna.

Við sjáum það í áðurnefndu frumvarpi sem hefði aldrei komið til umræðu undir stjórn Sjálfstæðis- og Framsóknarflokks, enda eru þeir flokkar nátengdir leigufélögunum og nýrri stétt „landlorda“ sem fengið hefur að vaða hér uppi í meira en áratug. Báðir flokkar eru að sjálfsögðu mótfallnir frumvarpinu.

Undir stjórn þeirra var dregið úr stuðningi við húsnæðiskaup með vaxtabótum en stuðningur við leigugreiðslur aukinn með nýju húsnæðisbótakerfi sem samþykkt var 2016. Fólk verður að geta búið einhvers staðar og stjórnvöld verða að standa við alþjóðasamninga, lög landsins og stjórnarskrá. Í stað þess að gera það sem önnur lönd gera og setja skorður á leiguverðshækkanir voru leigusalar óbeint styrktir. Því má segja að dregið hafi verið úr samkeppni almennings við fjárfesta um íbúðarkaup og fjárfestarnir styrktir í staðinn.

Samkvæmt HMS hafði ávinningur hærri húsnæðisbóta að mestu verið étinn upp af leiguverðshækkunum. Ríkið greiðir nú um milljarð á mánuði í húsnæðisbætur sem enda í vasa leigusala, á meðan leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur meira en tvöfaldast frá 2015 til 2026.

Sú mantra hefur verið viðhöfð að leigubremsa sé slæm og eitthvað sem komi niður á leigjendum, sem í dag telja um 29% fullorðinna landsmanna samkvæmt búsetumælingu HMS frá sumrinu 2026.

Engu að síður eru skorður á leiguverðshækkunum útbreiddar í löndum sem við berum okkur saman við. Það er pólitísk ákvörðun hversu langt leigusölum er leyft að ganga í hækkunum. Við eigum ekki að sætta okkur við að ungt fólk sé verðlagt út af húsnæðismarkaði og neyðist til að búa áfram í foreldrahúsum, eða vera fast á leigumarkaði út lífið sem mjólkurkú leigusala sem hagnast langt umfram það sem eðlilegt getur talist.

Vert er aðbenda á að flest lönd Evrópu tryggja jafnframt betur húsnæði fyrir tekjulægsta fólkið. Framboð óhagnaðardrifins húsnæðis er þar margfalt meira en hér á landi, þar sem það er um 4% af íbúðastofninum að námsmannaíbúðum undanskildum. Í mörgum þessara landa er miðað við um 20% af íbúðastofninum og hlutfallið nær allt að 50% í Vínarborg í Austurríki.

Eftirfarandi upptalning er ekki tæmandi, heldur nær hún til þeirra landa þar sem heimildir liggja fyrir um takmarkanir á leiguhækkunum.

Danmörk: Samningsbundnar árlegar hækkanir miðast við nettoprisindeks. Aðrar hækkanir þurfa sérstakan grundvöll, svo sem aukinn rekstrarkostnað, skatta, endurbætur eða lögbundin samanburðarviðmið. Eldri samningar geta haft önnur hækkunarákvæði. Heimild.

Noregur: Árleg hækkun má ekki fara yfir breytingu neysluverðsvísitölu. Eftir þrjú ár má aðlaga leiguna að ríkjandi leigu sambærilegs húsnæðis, með sex mánaða fyrirvara. Heimild.

Svíþjóð: Leiguhækkanir ráðast að stórum hluta af sameiginlegum samningum. Leigjendur geta fengið leiguna metna út frá notagildi og samanburði við sambærilegt húsnæði. Heimild.

Finnland: Leiguhækkanirþurfaskýrasamningsheimildeðasamþykkileigjanda. Óljós hækkunarákvæði eru ógild og leigjandi getur borið ósanngjarnaleigu undirdómstól. Heimild.

Írland: Árleg hækkun takmarkast almennt við lægragildið af 2% og verðbólgu. Tilteknar nýbyggingar fylgja verðbólgu án 2% þaks. Heimild.

Norður-Írland: Almennt þurfa að líða tólf mánuðir milli hækkana og veita þriggja mánaða fyrirvara. Ekkert almennt prósentuþak gildir. Heimild.

Skotland: Samþykkt hefur verið kerfi leigustýringar svæða með hámarki sem nemur verðbólgu að viðbættu einu prósentustigi, þó mest 6%. Heimild.

England: Leigu má almennt hækka einu sinni á ári með tveggja mánaða fyrirvara. Leigjandi getur vefengt hækkun yfir markaðsleigu, Heimild.

Wales: Í reglubundnum leigusamningum má almennt hækka leigu einu sinni á ári með tveggja mánaða fyrirvara. Heimild.

Holland: Lögbundin þök takmarka árlegar leiguhækkanir í ólíkum flokkum leiguhúsnæðis. Á frjálsum leigumarkaði er hámarkið 4,4% árið 2026. Heimild.

Belgía: Árleg vísitöluhækkun leigu miðast við svonefnda heilsuvísitölu, með nánari skilyrðum eftir landshlutum. Heimild.

Lúxemborg: Leigu má almennt aðeins endurskoða á tveggja ára fresti og hækkunin má þá ekki fara yfir 10%. Heimild.

Frakkland: Árleg hækkun þarf að vera heimiluð í samningi og má ekki fara yfir breytingu leiguvísitölunnar IRL. Heimild.

Þýskaland: Hækkanir að takmarkaðar og miðast við vísitölu. Heimild, 557.–558. gr..

Sviss: Leiguhækkanir þurfa lögmætangrundvöll, meðal annars breytingar á vaxtaviðmiði eða kostnaði. Lækkun vaxtaviðmiðs getur einnig skapað rétt til leigulækkunar. Heimild.

Austurríki: Í þeim hluta markaðarins sem lýtur lögbundnum leiguviðmiðum takmarkast vísitöluhækkanir við 1% árið 2026 og 2% árið 2027. Víðtækari leigubremsa takmarkar einnig vísitöluhækkanir í öðrum samningum sem falla undir lögin. Heimild, 1. gr..

Portúgal: Árlegar hækkanir miðast við opinberan hækkunarstuðul, nema skriflega hafi verið samið um annað fyrirkomulag. Heimild, 1077. gr..

Spánn: Árlegar hækkanir þurfa samningsheimild og sæta lögbundnum vísitölumörkum. IRAV-vísitalan takmarkar hækkanir samkvæmt nýrri samningum. Heimild.

Ítalía: Leigusalar sem velja skattkerfið cedolaresecca afsala sér leiguhækkunum, þar á meðal vísitöluhækkunum, meðan það gildir. Heimild.

Malta: Leigu má aðeins hækka einu sinni á ári samkvæmt samningsheimild. Hækkunin má ekki fara yfir breytingu fasteignaverðsvísitölu og aldrei yfir 5%. Heimild, 14. gr..

Tékkland: Sé ekki samið um annað má leigusali almennt leggja til hækkun að staðbundinni samanburðarleigu, þó mest 20% samtals á þremur árum. Heimild.

Pólland: Almennt þurfa að líða sex mánuðir milli hækkana og veita þriggja mánaða fyrirvara. Reglur um rökstuðning og vefengingu takmarka einnig hækkanir, með undanþágum eftir samningsflokki. Heimild, 8a–9. gr..

Eistland: Í ótímabundnum samningum má almennt hækka leigu einu sinni á ári, meðtil kynningu og rökstuðningi. Leigjandi getur vefengt óhóflega hækkun. Heimild, 299.–303. gr..

Lettland: Hækkanir á samningstímanum þurfa að byggjast á skilyrðum og fyrirkomulagi sem tilgreind eru í leigusamningi, eða nýju skriflegu samkomulagi. Ekkert almennt prósentuþak gildir. Heimild, 8. og 10. gr..

Króatía: Í ótímabundnum samningum má ekki breyta leigu fyrsta árið. Við síðari breytingar má hún ekki fara meira en 20% yfir meðalleigu sambærilegra íbúða á svæðinu. Heimild, 10. gr..

Kýpur: Í samningum sem falla undir leigustýringu er hámark hækkunar 6% á tveggja ára tímabilinu frá apríl 2025 til apríl 2027. Heimild.

Tyrkland: Árlegar hækkanir takmarkast almennt við breytingu samkvæmt tólf mánaða meðaltali neysluverðsvísitölu. Eftir fimm ár getur dómstóll einnig tekið mið afsamanburðarleigu. Heimild, 344. gr..

Bandaríkin: Meira aðsegja í höfuðvígi markaðshyggjunnar gilda leigubremsur. Sem dæmi:

New York: Leigubremsa nær til um einnar milljónar íbúða. Við eins og tveggja ára endurnýjun samninga sem hefjast frá október 2026 til september 2027 er almenna hækkunin 0% — leiganfryst. Heimild.

Washington, D.C.: Um 76.600 íbúðir voru taldar undir leigustýring uárið 2024. Almennt hækkunarþak er 4,1% frá maí 2026 til apríl 2027, en 2,1% fyrir aldraða og fatlaða leigjendur sem uppfylla skilyrðin. Heimild.

Los Angeles: Leigubremsa borgarinnar nær til um 650.000 leigueininga. Almennárleghækkun er takmörkuð við 3% frá júlí 2026 til júní 2027. Heimild.

Höfundur er formaður stjórnar Samtaka leigjenda á Íslandi.