Skortur eða offramboð íbúða – hvort er rétt? Konráð S. Guðjónsson skrifar 29. apríl 2021 14:31 Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Konráð S. Guðjónsson Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir Skoðun Setjum kraft í íslenskukennslu fullorðinna Anna Linda Sigurðardóttir Skoðun Áhrif veiðigjalda ná út fyrir atvinnugreinina Ásgerður Kristín Gylfadóttir Skoðun Ekkert kerfi lifir af pólitískan geðþótta Guðrún Hafsteinsdóttir Skoðun Opinber skýring til Sigurjóns Þórðarsonar Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Komum heil heim eftir hvítasunnuhelgina Ágúst Mogensen Skoðun RÚV - ljósritunarstofa ríkisins? Birgir Finnsson Skoðun Ég á þetta ég má þetta Arnar Atlason Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson Skoðun Skoðun Skoðun Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar Skoðun Setjum kraft í íslenskukennslu fullorðinna Anna Linda Sigurðardóttir skrifar Skoðun Áhrif veiðigjalda ná út fyrir atvinnugreinina Ásgerður Kristín Gylfadóttir skrifar Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson skrifar Skoðun RÚV - ljósritunarstofa ríkisins? Birgir Finnsson skrifar Skoðun Að vera hvítur og kristinn Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta í heimabyggð – loksins orðin að veruleika Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Komum heil heim eftir hvítasunnuhelgina Ágúst Mogensen skrifar Skoðun Leiðin til Parísar (bókstaflega) Ólafur St. Arnarsson skrifar Skoðun Ósnertanlegir eineltisseggir og óhæfir starfsmenn Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Opinber skýring til Sigurjóns Þórðarsonar Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Ekkert kerfi lifir af pólitískan geðþótta Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson skrifar Skoðun Hoppað yfir girðingarnar Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Þegar ég fékk séns Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Verður greinilega að vera Ísrael Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Snjallasta stefnubreyting Samfylkingarinnar Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson skrifar Skoðun Stjórnleysi í íslenskri dýravernd Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Olíumjólk Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Leikskólagjöld í Kópavogi þau hæstu á landinu Örn Arnarson skrifar Skoðun Pólitískur gúmmítékki Jens Garðar Helgason skrifar Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Morðæðið á Gaza - Vitfirringin má ekki eyðileggja mennskuna Jón Baldvin Hannesson skrifar Skoðun Orðsins fyllsta merking Eiríkur Kristjánsson skrifar Skoðun Dóru Björt svarað! Jón G. Hauksson skrifar Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar Skoðun Ekki mínir hagsmunir Berglind Hlín Baldursdóttir skrifar Sjá meira
Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala.
Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson Skoðun
Skoðun Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar
Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson skrifar
Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson skrifar
Skoðun Þegar bændur bregðast dýrum sínum – Valda þeim þjáningu og skelfilegum dauðdaga Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Ísland og hafið: viðbrögð við brotum Ísraels á alþjóðalögum Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Magnús Magnússon skrifar
Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson Skoðun